Immobilien in einer Zwangsversteigerung - Ablauf

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung 

Die Termine werden immer öffentlich abgehalten,  ein Rechtspfleger leitet das Verfahren und ein Urkundenbeamter führt Protokoll. Der Terminablauf gliedert sich in drei Abschnitte:

• Bekanntmachungsteil
• Bietstunde
• Zuschlag

Der Termin beginnt mit dem Bekanntmachungsteil, wo die zu verhandelnde Sache aufgerufen wird. Die genauen Grundstücksbezeichnungen, die Schulden, die Belastungen und die Daten der Beschlagnahme werden verkündet. Da die bestehen bleibenden Rechte und Belastungen vom Bieter übernommen werden müssen, geht der Rechtspfleger auf diese besonders ein.

Rechte mit einem besseren Rang im Grundbuch, als das Recht, aus dem der Gläubiger vollstreckt, verbleiben auch nach Zuschlag dort und müssen übernommen werden. Innerhalb einer Abteilung des Grundbuches ergibt sich der Rang nach Reihenfolge der Eintragung. Rechte in verschiedenen Abteilung werden nach dem Datum ihrer Eintragung sortiert. 

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Hat also eine Hypothek oder Grundschuld den Vorrang, so müssen diese ab Zuschlag zu den im Grundbuch vermerkten Konditionen bedient werden. Zu diesem Zweck lassen sich Banken einen weitaus höheren Zinssatz als vereinbart eintragen, der ausgehandelte Zins gilt nicht für den Ersteigerer. Achten Sie insbesondere auf Rechte in Abteilung 2, speziell bei Wohn- oder Nießbrauchrechte, diese haben zwar einen Wert, aber sind nicht zwingend durch Geldzahlungen ablösbar. Sie müssen darüber mit dem Begünstigten separat verhandeln und haben kein Anrecht auf Abtretung des Rechtes. Die in Abteilung 3 eingetragenen Hypotheken, Grundschulden und Rentenlasten können stets durch Zahlung der Restschuld gelöscht werden.

Beispiel:
Der Verkehrswert laut Gutachten beträgt 185.000 EUR, die bestehen bleibende Grundschuld beträgt 110.000 EUR, dem Bieter ist das Objekt 140.000 EUR wert.

Ihr Gebot beträgt somit 30.000 EUR, zzgl. den bestehen bleibenden Rechten in Höhe von 110.000 EUR ergibt dies ein „wirtschaftliches Gebot“ von 140.000 EUR dies entspricht etwas über 75 % des Verkehrswerts.

Hat das Gericht den Bekanntmachungsteil beendet können Fragen gestellt werden. Der Rechtspfleger ist eine neutrale Person in diesem Verfahren und wird, wenn er dazu in der Lage ist Fragen beantworten. Selbstverständlich können auch noch während der Bietstunde Fragen geklärt werden.

Es beginnt die Bietstunde, sie dauert so lange bis keine Gebote mehr abgegeben werden, mindestens jedoch 30 Minuten (früher eine Stunde - daher der Name).

Der Rechtspfleger entscheidet in der Bietphase sofort, ob es sich um einwirksames oder unwirksames Gebot handelt, auch die Gläubigerbank hat das Recht mitzubieten. Unwirksam sind folgende Gebote: 

• Gebote unterhalb des geringsten Bargebots
• Gebote die geringer sind als das höchstgenannte Gebot
• Gebote ohne Sicherheitsleistung (10 % des Verkehrswerts)

Erhält man selbst nicht den Zuschlag, so bekommt man die Sicherheitsleistung am Ende des Termins umgehend zurück. 

Geboten werden darf in der jeweils kleinsten Währungseinheit, jedoch macht dies nur wenig Sinn und die Erhöhungen sollten sich am Gesamtwert der Immobilie orientieren. Geben Sie Ihre Gebote möglichst deutlich ab, bei Ihrem ersten Gebot müssen Sie die Sicherheitsleistung an den Rechtspfleger übergeben und sich ausweisen, danach können Sie von Ihrem Platz aus mitbieten. Bedenken Sie, dass alle Gebote für den jeweiligen Bieter bindend sind. Gebote erlöschen wenn es von einem anderen überboten, der Zuschlag versagt, der Termin aufgehoben oder das Verfahren eingestellt wird.

Zeichnet sich ein Ende ab, so wird das letzte Gebot dreimal aufgerufen, danach erfolgt ein letztmaliger Aufruf zur Gebotsabgabe, die Bietzeit ist erst dadurch beendet, wenn dies ausdrücklich verkündet wird. Der Meistbietende ist jedoch noch nicht Eigentümer sondern erst mit Zuschlag, welcher ein selbständiger Verfahrensabschnitt ist.

Der Zuschlag bei der Zwangsversteigerung

Im Anschluss an die Bietstunde wird über den Zuschlag verhandelt, der Zuschlag ist ein hoheitlicher Akt. Zu diesem Zeitpunkt wird allen anwesenden Beteiligten die Möglichkeit zu einer Stellungnahme oder eines separaten Antrages gegeben, hierbei ist der Meistbietende unbeteiligt.

Bis vor dem Zuschlag ist die betreibende Gläubigerbank Oberherrin des Verfahrens. Sie kann auch jetzt noch das gesamte Verfahren (z.B. wegen eines zu geringen Gebots) einstellen.

Darüber hinaus prüft das Gericht, ob der Zuschlag aus anderen Gründen versagt werden muss, meistens wird der Zuschlag jedoch erteilt. Hat das Gericht jedoch den Zuschlag versagt, erhält auch der Meistbietende seine Sicherheitsleistung sofort zurück.

Wenn keine  Versagungsgründe vorliegen, so muss der Meistbietende den Zuschlag erhalten. Ist er erteilt worden, wird der Meistbietende sofort Eigentümer des Grundstücks nebst Zubehör. Der Zuschlag ist unmittelbar mit der Verkündung wirksam. Das Gericht ist angehalten den Zuschlag sofort im Termin zu erteilen, nur selten gibt es einen gesonderte Verkündungstermin.

Das Grundbuch muss entsprechend korrigiert werden und der Zuschlagsbeschluss gibt den tatsächliche Stand des Grundbuches wieder. Der Zuschlagsbeschluss gilt als Eigentumsnachweis und ist zugleich der Räumungstitel gegenüber dem Vorbesitzer. Das Grundbuch ist jedoch erst zu berichtigen, wenn das Meistgebot zuzüglich der Zinsen vollständig beglichen ist, auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (bei Zahlung der Grunderwerbsteuer) muss zur Eigentumseintragung im Grundbuch dem Grundbuchamt vorliegen.

Der Ersteher tritt mit Zuschlag in alle Rechte und Pflichten des Eigentümers ein, speziell bei Wohnungseigentum auch in alle ihm unbekannten Verträge.

5/10 und 7/10 Grenzen

Im ersten Versteigerungstermin bestehen noch die gesetzlichen Wertgrenzen, sowohl
die 5/10 Grenze (50% vom Verkehrswert) als auch die 7/10 Grenze (70% vom Verkehrswert).

Im ersten Versteigerungstermin kann das Objekt vom Amtsgericht her auf keinen Fall unter der 5/10 Grenze versteigert werden, da dies als Verschleuderung gilt. Falls die Gläubigerbank mit einem Gebot unterhalb der 7/10 einverstanden ist, kann das Objekt im ersten Termin schon unter dieser Grenze erworben werden.

Dies bedeutet also:

• der Rechtspfleger wird im ersten Termin den Zuschlag unterhalb der 5/10 Grenze versagen
• die Gläubigerbank kann (und macht davon in der Regel gebrauch) den Zuschlag unterhalb der 7/10 Grenze verweigern, bzw. generell das Verfahren einstellen, sofern das Gebot nicht hoch genug ist.

Der Zuschlag darf jedoch nur einmal wegen Nichterreichens der jeweiligen Wertgrenze versagt werden. Wurde der Zuschlag im 1. Termin aus einem der beiden Grundlagen verweigert, so darf der Zuschlag in einem folgenden Termin nicht mehr aus diesem Grund versagt werden.

Wenn die Wertgrenzen nicht mehr bestehen, kann das Objekt evtl. auch unter der 5/10 Grenze erworben werden, aber auch hier entscheiden die Gläubiger, ob der Zuschlag erteilt wird. Zu welchem Preis die Immobilie erworben werden kann, hängt somit hauptsächlich von den Forderungen bzw. dem Einverständnis der Gläubiger ab.