Immobilienlexikon

Zeitmietvertrag
Zu unterscheiden ist zwischen einem Mietvertrag der ohne Verlängerungsklausel für eine bestimmte Laufzeit abgeschlossen wurde und einem Zeitmietvertrag, dessen Terminierung zusätzlich verbunden wurde mit dem Hinweise auf eine besondere Verwendungsabsicht des Vermieters nach Ablauf der Mietzeit. Die erste Variante des Zeitmietvertrags kann nur noch bei Mietverträgen über Gewerberäume abgeschlossen.

Die Mietrechtsreform 2001 schließt eine solche Vereinbarungsmöglichkeit für Wohnraum aus. Bei der zweiten Variante des Zeitmietvertrages kann der Mieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Frist verlangen, dass der Vermieter ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Grund für die Befristung noch besteht.

Als Verwendungsabsicht kann nur geltend gemacht werden, wenn der Vermieter

• Eigenbedarf für sich, eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder einen Familienangehörigen geltend machen will

• die Beseitigung, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung der Mieträume vor hat und die Fortsetzung des Mietverhältnisses dieses Vorhaben wesentlich erschweren würde oder wenn

• die Räume an einen Dienstverpflichteten vermietet werden sollen.

Darüber hinaus gibt es einen Vertrag, bei dem das Kündigungsrecht für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen wird und damit eine bestimmte vertraglich vereinbarte Dauer hat. Es handelt sich also um einen Zeitmietvertrag mit automatischer Verlängerung, wenn keine Kündigung erfolgt. Eine solche Vertragskonstruktion ist rechtlich möglich.

Zins
Als Zins bezeichnet man das zu entrichtende Entgelt - den Preis – für die Nutzung von Fremdkapital. Der Zins ist außerdem der Preis dafür, dass der Kreditgeber das Risiko trägt, das Geld nicht wieder zu bekommen bzw. dass er das Risiko der Geldentwertung durch Inflation trägt.

Zitterbeschluss (Wohnungseigentümerversammlung)
In der Praxis gebrauchter Terminus für einen „vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschluss“ der Bindungswirkung für alle Wohnungseigentümer und Rechtsnachfolger entfalten sollte, ohne dass er Grundbuchinhalt wurde (auch Pseudobeschluss genannt). Solche Vereinbarungen kamen dadurch zustande, dass Mehrheitsbeschlüsse wegen Nichtanfechtung bestandskräftig werden und damit die Wirkungen einer Vereinbarung entfalten. Der BGH hat am 20.9.2000 (V ZB 58/99) entschieden, dass durch Beschlussfassung nur solche Angelegenheiten geregelt werden können, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Beschluss entschieden werden kann.

Darüber hinaus steht den Wohnungseigentümern keine Beschlusskompetenz zu. Ein trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasster Beschluss ist von vornherein nichtig und kann auch nicht durch Nichtanfechtung geheilt werden. Damit hat der BGH den sog. Zitterbeschlüssen den Garaus gemacht, soweit sie die Gemeinschaftsordnung ("Vereinbarung") ändern. Inhalte der Gemeinschaftsordnung, können somit nicht mehr durch Mehrheitsbeschluss geändert werden. Vielmehr müssen damit stets alle Wohnungseigentümer einverstanden sein. Früher gefasste Beschlüsse sind unwirksam, die sich z.B. beziehen auf einen von der Gemeinschaftsordnung abweichenden Kostenverteilungsschlüssel (nicht aber die Genehmigung der falschen Abrechnung durch die Versammlung), über Verteilung der Kosten bei Instandsetzung von Fenstern (= gemeinschaftliches Eigentum), Aufhebung eines gegebenen Zustimmungserfordernisses bei Veräußerung des Wohnungseigentums, Beschlussfähigkeit von Wiederholungsversammlungen am gleichen Tage, von der Gemeinschaftsordnung abweichende Stimmrechtsänderungen. Allerdings bleiben Beschlüsse, die sich auf Regelungen über den Gebrauch, die Verwaltung und die Instandsetzung beziehen, nach wie vor anfechtbar, wenn Anfechtungsgründe gegeben sind, z.B. eine nicht ausreichende Bezeichnung eines Tagesordnungspunktes im Einberufungsschreiben zur Eigentümerversammlung, über den Beschluss gefasst wird.

Um eine bestimmte Flexibilität zu gewährleisten, erscheint es aufgrund dieses Urteils ratsam, in künftigen Gemeinschaftsordnungen Änderungsvorbehalte einzufügen und für Änderungen eine bestimmte qualifizierte Stimmenmehrheit, z.B. 1/2 oder 2/3 aller Wohnungseigentümer vorzuschreiben.

Zwangshypothek

Die erzwungene Eintragung einer Sicherungshypothek im Zusammenhang mit der Zwangsvollstreckung.

Zwangsversteigerung (kurz)
Die Ersteigerung einer Immobilie stellt oftmals eine interessante Alternative zum Bau oder zum Kauf eines vergleichbaren Objektes dar. Denn in der Regel erhält der Ersteigerer den Zuschlag zu einem niedrigeren Betrag als dem Verkehrswert. Zwangsversteigerungen werden von dem Amtsgericht durchgeführt, in dessen Zuständigkeitsbereich die Immobilie liegt. Die Versteigerungstermine können daher auch beim jeweiligen Amtsgericht in Erfahrung gebracht werden. Darüber hinaus werden sie als amtliche Bekanntmachungen in der Tagespresse veröffentlicht. Manche Verlage bieten sogenannte Versteigerungskalender an, die regelmäßig die aktuellen Termine mit Beschreibung der Objekte enthalten. Für die Zwangsversteigerung von Immobilien gelten besondere Regeln, über die sich Interessierte vorab informieren sollten. Seit dem 1. August 1998 haben sich einige der gesetzlichen Vorgaben geändert. In Stichworten hier die 3 interessantesten Neuerungen:

    I.            Die sogenannte Bietzeit (Bietstunde) dauert nicht mehr mindestens 60, sondern mindestens 30 Minuten.

   II.            Bisher waren auf Verlangen 10% des erzielten Bargebotes als Sicherheit zu hinterlegen. Jetzt wird – ganz gleich wie hoch (oder niedrig) der Zuschlag ist – die Sicherheitsleistung mit 10% vom Verkehrswert (laut Gutachten) festgelegt.

  III.            Die Möglichkeit, eine Sicherheit beim Termin zu hinterlegen, ist erweitert worden. Neben Bargeld, einem sog. LZB-Scheck, werden jetzt auch von Kreditinstituten ausgestellte Verrechnungsschecks akzeptiert.

Der Erwerb des Immobilieneigentums im Zwangsversteigerungsverfahren erfolgt bereits durch Zuschlag und nicht erst mit der darauf folgenden Umschreibung im Grundbuch.

Zu unterscheiden ist die Zwangsversteigerung, die ein Gläubiger betreibt, von der Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft. Letztere kommt vor, wenn sich z.B. eine Erbengemeinschaft nicht auf einen Verkauf des gemeinsam geerbten Hauses einigen kann. Die Aufhebung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist dagegen nicht möglich, es sei denn, das Gebäude wird ganz oder teilweise zerstört. Für diesen Fall muss aber das Recht auf Aufhebung der Gemeinschaft in der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein.

Zwangsvollstreckung
Die Voraussetzung für eine Zwangsvollstreckung ist ein Zwangsvollstreckungstitel, der sich insbesondere aus einem Urteil, aus einem Prozessvergleich oder einer vollstreckbaren Urkunde (z.B. vollstreckbare Kaufvertragsurkunde eines Notars) ergeben kann.

Weiter vorausgesetzt wird eine Vollstreckungsklausel, mit der das Urteil bzw. die Urkunde versehen wird („vollstreckbare Urkunde“). Schließlich muss durch Zustellung dafür gesorgt werden, dass der Schuldner Kenntnis von der gegen ihn eingeleiteten Zwangsvollstreckung erhält. Die Zwangsvollstreckung in Immobilienvermögen erfolgt durch Eintragung einer Zwangshypothek und der Anordnung der Zwangsversteigerung bzw. Zwangsverwaltung.

Wird die Zwangsversteigerung über ein Grundstück angeordnet, dann gilt die Anordnung als Beschlagnahme des Grundstücks zugunsten des Gläubigers. Dadurch wird das Recht des Gläubigers begründet, seine Forderung aus dem Grundstück zu befriedigen.

Durch die Beschlagnahme wird nicht nur das Grundstück selbst erfasst, sondern auch alle wesentlichen und nicht wesentlichen Bestandteile, sowie das Zubehör.

Zwangsvollstreckungsklauseln in notariellen Verträgen
In der Regel wird in notarielle Kaufvertragsurkunden eine Zwangsvollstreckungsklausel aufgenommen. In ihr unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen, wenn er den vereinbarten Kaufpreis zum Fälligkeitszeitpunkt nicht oder nicht ganz entrichtet. Der Notar bezieht die Notargebühren – für die beide Parteien gesamtschuldnerisch haften – in die Zwangsvollstreckungsklausel mit ein. Schließlich kann auch für Maklerprovisionen, die zum Kaufvertragsbestandteil gemacht werden, eine Zwangsvollstreckungsklausel vereinbart werden. In einem solchen Fall erhält auf Anforderung auch der Makler eine Vollstreckbare Ausfertigung, die sich auf die Maklergebühr bezieht.