Der Wohnungskauf
Der Zustand
des Hauses
Wie ist der
Allgemeinzustand des Mehrfamilienhauses zu beurteilen, was wurde
eventuell bereits in
den letzten Jahren am Haus erneuert (Dach, Fassade, Heizung,
Leitungen und Rohre...) Sind evtl. Sanierungs- bzw. Renovierungsarbeiten
geplant? Einen Überblick über bereits getroffene Entscheidungen
können Sie den Protokollen (siehe weiter unten) der
Eigentümerversammlungen entnehmen.
Wie viele Parteien wohnen in dem Haus und wie viele sind davon
Mieter? Eigentümer achten in der Regel besser auf den
allgemeinen Zustand und die Sauberkeit im Haus.
Vorsicht jedoch bei großen Eigentümergemeinschaften hier kann es
oft Streitigkeiten geben, speziell bei der Eigentümerversammlung
sind die Beschlüsse oftmals schwierig. Teilweise werden mehre (auch
kleinere) Wohnblöcke zu einer großen Eigentümergemeinschaft
zusammengefasst. Aber auch bei kleinen Gemeinschaften kann es
Probleme geben, wenn z.B. 3/4 der Anteile in der Hand einer Familie
liegen. Hier hilft ein Blick in die
Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten Jahre, um etwas mehr
Klarheit zu bekommen.
Schalten Sie vor dem Wohnungskauf einen
Gutachter ein, der Sie berät: www.der-Hausinspektor.de
(Link!)
Nebenkosten
Nehmen
Sie Einblick in die
Nebenkostenabrechnung, vertrauen Sie sich nicht nur den Aussagen des
Eigentümers. Hier finden Sie die tatsächlichen
Nebenkosten für die Wohnung.
Achten Sie auf
die Abrechnungsmaßstäbe, wird nach Wohneinheiten, m² Wohnfläche
oder Personenzahl abgerechnet und ist die Art der Verteilung
sinnvoll? Müll sollte z.B. nach Köpfen pro Haushalt verteilt
werden. Die Kabelgebühren hingegen sind eher nach
Wohneinheiten zu verrechnen.
Instandhaltungsrücklage
Erkundigen Sie
sich auch nach dem aktuellen Stand der Instandhaltungsrücklage.
Stehen Sanierungen oder Reparaturen am Haus wird das hier angesparte Geld
verwendet. Ist kein, bzw. zu wenig Geld angespart, kann eine Sonderumlage
verlangt werden. Auch hier hilft der Blick in die
Eigentümerversammlungsprotokolle.
Die
Instandhaltungsrücklage ist Gemeinschaftseigentum und wird beim
Verkauf der Wohnung nicht ausbezahlt, sie geht entschädigungslos
auf den Käufer über.
Protokolle der
letzten Eigentümerversammlungen
Die letzten
2 oder 3 Protokolle der jährlichen Eigentümerversammlung sollten
Sie einsehen. Aus ihnen gehen die noch durchzuführenden und bereits
abgeschlossenen Reparaturen hervor. Auch der Zusammenhalt der
Hausgemeinschaft kann
sich im Protokoll der Versammlung (erstellt vom Verwalter)
widerspiegeln. Gibt es regelmäßigen Ärger oder blockiert eine
Mehrheit Sanierungsmaßnahmen, sollte dies hinterfragt werden!
Verwalter
Der Verwalter
trägt eine große Verantwortung für die von ihm betreute
Wohnanlage. Er erstellt die Hausgeldabrechnung und den
Wirtschaftsplan, sorgt für eine angemessene
Instandhaltungsrücklage, leitet die Versammlungen der
Wohnungseigentümer, holt sich
Kostenvoranschläge für Reparaturen etc.. ein, kontrolliert Handwerker und schlägt
notwendige Renovierungsarbeiten am Haus vor. Der Verwalter handelt
treuhändig im Namen der Gemeinschaft.
Die
Verwalterfirma wird für maximal 5 Jahre von der Eigentümergemeinschaft
gewählt und von jedem Eigentümer mit der Nebenkostenabrechnung
monatlich bezahlt.
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Gutachter ein, der Sie berät: Baugutachter
für Wohnungs- und Hauskäufer finden Sie hier (Link!)
Teilungserklärung
Die
Teilungserklärung benennt die jeweiligen Eigentumsanteile
(Miteigentumsanteil) und gibt zugehörigen Räume bzw. Stellplatz
o.ä. an, die häufig in der Teilungserklärung enthaltene
Gemeinschaftsordnung regelt die Verhältnisse der Eigentümer
untereinander und das Zusammenleben
im Hause. Lassen Sie sich vor der Beurkundung die Teilungserklärungen
aushändigen.
Der
Miteigentumsanteil wird nach der Größe der Wohnung und den Nebenräumen
errechnet. Je größer dieser Anteil, desto mehr an Nebenkosten sind
zu tragen. In der Teilungserklärung werden u.a. folgendes geregelt:
- Abstimmungsverfahren
(Kopfprinzip, Objektprinzip oder Wertprinzip)
- Verwalterwahl
- Gemeinschaftsordnung
- Sondernutzungsrechte
- Sondereigentum
- Miteigentumsanteile
- Veräußerungsbeschränkungen
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