|
Überbau
Überschreitung der
Grundstücksgrenze durch eine bauliche Anlage. Nach § 912 BGB hat
der Grundstücksnachbar einen Überbau zu dulden, wenn dem Bauherrn
dabei weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit zur Last gelegt
werden kann („entschuldigter Überbau“). Dies gilt nicht, wenn
der beeinträchtigte Nachbar vor oder sofort nach Grenzüberschreitung
Widerspruch erhoben hat. Er kann jedoch als Entschädigung eine jährlich
im voraus zu bezahlende Rente verlangen und sie im Grundbuch des
anderen Eigentümers als Reallast absichern lassen.
Die Berechnung der
Rente erfolgt stets auf der Basis des Wertes des überbauten Grundstücksteils
zum Zeitpunkt des Überbaues. Da spätere Wertsteigerungen des
Grundstücks nicht die Rente erhöhen, ist in solchen Fällen stets
zu raten, einen höheren Zinssatz für die Berechnung der Rente
anzusetzen. Der BGH hat z.B. einen Zinssatz von 10% akzeptiert. Ein
Überbau, bei dem die Baumaßnahme gegen geltendes Baurecht verstößt
oder nicht den allgemein geltenden Regeln der Baukunst entspricht,
braucht nicht geduldet zu werden.
Überbaubare
Grundstücksfläche
Die überbaubare
Grundstücksfläche stellt den Teil eines Grundstücks dar, auf dem
Gebäude errichtet werden dürfen. Sie wird im Bebauungsplan durch
die Festsetzung von Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefen
bestimmt. Man spricht in der Praxis von Baufenster. Ein geringfügiges
Vor- und Zurücktreten von Gebäudeteilen kann als Ausnahme
zugelassen werden.
Zu unterscheiden ist
die überbaubare Grundstücksfläche von der zulässigen Grundfläche,
die über die Grundflächenzahl bestimmt wird. Die Festsetzungen von
überbaubaren Flächen können dazu führen, dass nicht die ganze
zulässige Grundfläche auf einem Grundstück baulich genutzt werden
kann. Neben der überbaubaren Grundstücksfläche und der zulässigen
Grundfläche sind u.a. auch Festsetzungen zur Höhe der baulichen
Anlage und der Geschossflächenzahl (GFZ) bei der Beurteilung der
Nutzbarkeit eines Grundstücks zu beachten.
Übertragung von
Immobilien
Immobilien können
bereits zu Lebzeiten als Schenkung an Verwandte oder andere Dritte
übertragen werden. Bei Übertragung fällt insoweit keine
Grunderwerbsteuer an, als sie nicht mit Auflagen verbunden ist. Eine
solche Auflage besteht oft darin, dass sich der Übertragende ein
Nießbrauch an dem Grundstück einräumen lässt (Vorbehaltsnießbrauch).
Die Übertragung unterliegt der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Die
auf den Wert des Nießbrauchrechts entfallende Steuer kann gestundet
werden.
Umbauter Raum
Der umbaute Raum wird
in der DIN 277 in der Fassung von 1950 definiert. Er ist in m3
anzugeben. Unterschieden wird dabei zwischen voll anzurechnenden Räumen
(der wesentliche Teil des Baukörpers), mit einem Drittel
anzurechnenden Räumen (z.B. nicht ausgebautes Dachgeschoss) und
Bauteile die nicht erfasst werden (z.B. Freitreppen mit mehr als
drei Stufen, Brüstungen von Balkonen und begehbaren Dachflächen
usw.
Der umbaute Raum
spielt auch heute noch eine Rolle im Sachwertverfahren zur
Ermittlung des Verkehrswertes, obwohl andere Bezugsgrundlagen (z.B.
Normalherstellungskosten 2000) in den Vordergrund treten.
Unterschiede gibt es auch gegenüber den Festlegungen in der DIN 277
in der Fassung von 1973 und der neuesten Fassung von 1987, in der
der Begriff des umbauten Raumes nicht mehr verwendet, sondern durch
den Begriff des siehe Bruttorauminhaltes (BRI) ersetzt wird.
Umlage (Mietrecht)
Unter Umlage im
Mietrecht versteht man die neben der Grundmiete zu zahlenden
Betriebskostenvorauszahlungen, über die jährlich abzurechnen ist.
Im Wohnungsmietrecht
des freifinanzierten Wohnungsbaus kann zwischen einer abrechenbaren
Umlage und einer nicht abrechenbaren Pauschale gewählt werden. Zu
den umlagefähigen Betriebskosten zählen insgesamt 17 Positionen,
die in der Betriebskostenverordnung (früher in Anlage 3 zu § 27
der II. Berechnungsverordnung) aufgelistet sind.
Verteilungsmaßstab für
die Umlage sind teils Wohnflächenproportionen und teils
Verbrauchseinheiten, soweit die Betriebskosten verbrauchsbedingt
sind. Die Abrechnung der Umlage muss innerhalb von 12 Monaten nach
Ende des Abrechnungszeitraumes dem Mieter übersandt werden.
Nachforderungen können später nicht mehr geltend gemacht werden,
es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Andererseits kann der Mieter ebenfalls Einwendungen gegen die
Abrechnung nur innerhalb dieses Zeitraums geltend machen.
Bei preisgebundenem
Wohnraum müssen die Betriebskosten stets umgelegt werden. Hinzu
kommt zusätzlich noch das Umlageausfallwagnis (2% der
Betriebskosten).
Bei der Vermietung
von Gewerberäumen ist die Umlagefähigkeit von Nebenkosten nicht
gesetzlich geregelt. Die Umlage kann sich auch auf Kosten beziehen,
die keine Betriebskosten i.S.d. der Betriebskostenverordnung sind,
z.B. Umlagen für einen beschäftigten Sicherheitsdienst.
Umschreibung
Die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Bescheinigung vom
Finanzamt, die der Käufer eines Grundstücks erhält, nachdem die fällige
Grunderwerbsteuer gezahlt oder sichergestellt ist. Auch bei nicht
grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerben wird eine
Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt. Sie ist Voraussetzung dafür,
dass der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen
wird.
Unzulässige
Fragen
Vor dem Abschluss
des Mietvertrages informiert sich so mancher Vermieter mit Hilfe
eines Selbstauskunft- Fragebogens oder auch durch persönliches
Gespräch über die Verhältnisse des Mietinteressenten. Einige
Fragen sind bei dieser Gelegenheit jedoch unzulässig.
Generell sind alle
Fragen des Vermieters unzulässig, deren Beantwortung keine
unmittelbare Auswirkung auf das Mietverhältnis haben kann. In
manchen Fällen wiegt das Persönlichkeitsrecht des Mieters auch
schwerer als das Informationsbedürfnis des Vermieters, so dass hier
sogar unwahre Angaben gemacht werden dürfen (Klassischer Fall:
"Sind Sie schwanger??").
Unzulässig sind
Fragen nach:
- Krankheit
oder Behinderung
- Staatsangehörigkeit
des Ehepartners
- Kinderwunsch
- Mitgliedschaft
im Mieterverein
- Vorstrafenregister
- Mitgliedschaft
in Rechtsschutzversicherung
- Partei-
oder Gewerkschaftsmitgliedschaft
- Politischen
Ansichten
- Aufenthaltserlaubnis
|
