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Sachwert
Der Wert eines bebauten Grundstücks, der sich aus der Summe
von Bodenwert und Bauwert ergibt. Der Sachwert ist bei selbst
genutzten Immobilien der für die Beleihung maßgebende Wert
Schiedsgutachtervertrag
Sehr häufig findet sich in Bauverträgen eine so genannte
Schiedsgutachtenklausel. Darin einigen sich die Parteien auf einen
Schiedsgutachter, der im Falle von Streitigkeiten einzelne Tatsachen
feststellen soll. Der Schiedsgutachter soll also nicht anstelle des
Gerichts den Streit entscheiden. Er prüft vielmehr bestimmte, in
einem Streit erhebliche Tatsachen (zum Beispiel: ob ein bestimmter
Baumangel vorliegt). Die Besonderheit besteht dann darin, dass die
Feststellungen des Schiedsgutachters in einem späteren
Gerichtsverfahren für die Parteien und das Gericht bindend sind.
Auf diese Weise lassen sich in der Praxis viele zeit- und
kostenaufwendige Bauprozesse vermeiden.
Schlüsselfertiges Bauen
Verspricht ein Bauunternehmer oder Architekt dem Bauherrn die schlüsselfertige
Errichtung eines Gebäudes, so ist hierfür die Vereinbarung eines
Festpreises charakteristisch. Typisch ist die schlüsselfertige
Herstellung für den Bauträger, welcher neben der Errichtung des
Gebäudes auch noch die Übertragung des Grundstückes schuldet.
Schönheitsreparaturen
Unter
Schönheitsreparaturen versteht man Renovierungsarbeiten, mit denen
gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen in Räumen beseitigt
werden.
Nach
den gesetzlichen Vorschriften ist hierfür der Vermieter zuständig.
Die Durchführung und Kostentragung von Schönheitsreparaturen dürfen
jedoch vom Vermieter auf den Mieter im Mietvertrag abgewälzt
werden. Angemessene Zeiträume, nach deren Ablauf Schönheitsreparaturen
durchgeführt werden müssen, sollten im Mietvertrag vereinbart
werden. Allgemein wird von folgenden Zeitintervallen ausgegangen: Küche,
Bäder und Duschräume alle 3 Jahre, Toiletten, Dielen, Flure, Wohn-
und Schlafräume alle 5 Jahre sowie in Nebenräume alle 7 Jahre.
Allerdings sind vertraglichen Vereinbarungen in Formularmietverträgen
und anderen vorformulierten Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen
Grenzen gesetzt. So darf beispielsweise nicht verlangt werden, dass
der Mieter – unabhängig vom Zustand der Räume – bei Auszug
alle Schönheitsreparaturen durchführen lassen muss.
Die
Mietrechtssreform 2001 hat für keine klarstellenden Regelungen
gesorgt, so dass es hier weitgehend beim „Richterrecht“
verbleibt.
Schufa
Schufa ist die Abkürzung für: Schutzgemeinschaft für allgemeine
Kreditsicherung. Kredit- bzw. Darlehensverträge beinhalten in der
Regel die sogenannte Schufa-Klausel. Dadurch ist das finanzierende
Kreditinstitut berechtigt, von der Schufa Auskünfte über den
Kreditnehmer und die Aufnahme und Abwicklung von Krediten zu
erhalten. Das Kreditinstitut kann seinerseits verpflichtet sein, der
Schufa Auskünfte über die eigene Kreditvergabe zu erteilen.
Schwarzbau
Unter einem Schwarzbau versteht man die Durchführung eines
Bauvorhabens ohne Genehmigung der Baubehörde. Erlangt die Behörde
Kenntnis von einem Schwarzbau, stehen ihr gegen den Bauherrn eine
Reihe von Maßnahmen zur Verfügung. Neben erheblichen Bußgeldern
sind die Stillegung der Baustelle, eine Nutzungsuntersagung oder
auch eine Abbruchverfügung möglich.
Selbstnutzung
Selbstnutzung ist die
Nutzung eigener Räume. Bei Wohnobjekten ist Selbstnutzung im
Bereich der Eigenheimzulage eine wichtige Förderungsvoraussetzung.
Als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gilt hier neben der Selbstnutzung
auch die unentgeltliche Überlassung an Angehörige wie z.B. an den
geschiedenen Ehegatten, Kinder, Eltern oder Geschwister. Auch für
solche Objekte kann der Eigentümer die Eigenheimzulage erhalten.
Sicherheitsleistung
(Zwangsversteigerung)
Unmittelbar nach
Abgabe eines Gebotes wird der Bieter in der Zwangsversteigerung vom
Rechtspfleger aufgefordert, sich auszuweisen und 10% seines Gebotes
als Sicherheitsleistung zu hinterlegen. Der Gesetzgeber lässt hier
sowohl Bargeld als auch einen Barscheck zu, der allerdings von der
Landeszentralbank beglaubigt sein muss. Sinn dieser Maßnahme ist,
dass der Bieter die Ernsthaftigkeit seiner Absichten dadurch
dokumentiert. Er verliert diesen Betrag, falls er nach erfolgtem
Zuschlag die Restsumme nicht beibringen kann. Erhält ein anderer
Bieter den Zuschlag, so bekommt der erste Interessent nach
Beendigung des Termins seine Sicherheitsleistung zurück.
Sicherungshypothek
Durch eine solche Hypothek sollen bestimmte Forderungen eines
Gläubigers abgesichert werden. Zum Beweis der Forderung reicht der
Eintrag der Sicherungshypothek im Grundbuch nicht aus. Der Gläubiger
muss seine Forderung vielmehr auf andere Art und Weise –
beispielsweise durch die Vorlage eines Schuldscheines – beweisen.
Sondereigentum
Das
Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen dem Gegenstand des
Sondereigentums und dem Inhalt des Sondereigentums.
Gegenstand des
Sondereigentums sind zunächst die jeweiligen Wohnungen
(Wohnungseigentum) bzw. die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume
(Teileigentum), die in sich abgeschlossen sein müssen (§§ 1 und 3
WEG).
Zum Gegenstand des
Sondereigentums zählen darüber hinaus die zu den Räumen gehörenden
Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt
werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder das
Sondereigentum bzw. die Rechte der übrigen Eigentümer beeinträchtigt
oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
Diese Abgrenzung und
Zuordnung zum Sondereigentum ist für den Gebrauch und Nutzung aber
auch für Instandhaltung und Instandsetzung und somit auch für die
Kostentragung von Bedeutung, weil jeder Wohnungseigentümer für
sein Sondereigentum selbst aufzukommen hat.
Als Inhalt des
Sondereigentums werden die Regelungen bezeichnet, die als
Vereinbarung abweichend von den gesetzlichen Regelungen bzw.
entsprechenden Regelungen in der Teilungserklärung bzw. in der
Gemeinschaftsordnung getroffen werden (§ 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs.
2 WEG).
Diese als Inhalt des
Sondereigentums in das Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen binden
grundsätzlich alle Eigentümer, auch die neuen Eigentümer
(Sondernachfolger) im Falle des Eigentümerwechsels.
Sondernutzungsrecht
Während jeder
Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum im Rahmen der
gesetzlichen und vertraglichen Regelungen nach Belieben verfahren
kann, es also insbesondere bewohnen, vermieten und verpachten kann (§
13 Abs. 1 WEG), steht jedem Eigentümer am gemeinschaftlichen
Eigentum – nur – ein Mitgebrauchsrecht (§ 13 Abs. 2 WEG) zu und
zwar völlig unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils.
Da in der Praxis
allerdings das Bedürfnis besteht, insbesondere an Grundstücksflächen
wie an ebenerdigen Terrassen vor den Erdgeschosswohnungen oder an
Kfz.-Stellplätzen einzelnen Eigentümern ein alleiniges Nutzungs-
und Gebrauchsrecht einzuräumen, kann das grundsätzlich bestehende
Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigentum durch eine Vereinbarung (§
10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG) in der Weise beschränkt werden,
dass einzelnen oder mehreren Eigentümern ein sogenanntes
Sondernutzungsrecht eingeräumt wird. Das bedeutet, dass außer den
Sondernutzungsberechtigten alle übrigen Miteigentümer vom
Mitgebrauch der Sondernutzungsflächen oder Sondernutzungsräume
ausgeschlossen sind.
Ungeachtet dieser
Sondernutzungsrechte verbleiben allerdings die entsprechenden Flächen
oder Räume im gemeinschaftlichen Eigentum mit der Folge, dass die
Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten und die damit
verbundene Kostentragungspflicht allen Wohnungseigentümern
gemeinschaftlich obliegt, wenn nicht eine abweichende Vereinbarung
getroffen wurde.
Sonderumlage
(Wohnungseigentum)
Sonderumlagen sind
Zahlungen der Wohnungseigentümer, die auf einer Eigentümerversammlung
aus besonderem Anlass beschlossen wurden.
So kann sich für den
Wohnungseigentümer die Pflicht zur Leistung zusätzlicher
Sonderumlagen ergeben, z.B. wenn unvorhergesehene lnstandhaltungsmaßnahmen
durchgeführt werden müssen, die durch die Instandhaltungsrückstellung
nicht gedeckt sind. Dies ist der Regelfall für Sonderumlagen.
Sozialer
Wohnungsbau
Der Soziale Wohnungsbau stellt ein
besonderes Segment der Wohnungswirtschaft dar, bei dem der Staat zusätzliche
öffentliche Mittel gewährt. Während des zeitlichen
Geltungsbereichs des II. Wohnungsbaugesetzes, das mit Wirkung vom 1.
Januar 2002 (bzw. – optional 1. Januar 2003) durch das Wohnraumförderungsgesetz
abgelöst wurde, war es das Ziel, die Versorgung breiter Schichten
des Volkes mit Wohnraum zu tragbaren Bedingungen sicherzustellen. Um
öffentliche Mittel bewilligt zu bekommen, mussten bestimmte
gesetzlich definierte Standards eingehalten werden. Bestimmte Wohnflächengrenzen
durften nicht überschritten werden und die Mietbelastung durfte
nicht über die Bewilligungsmiete hinausgehen. Für die damals geförderten
Wohnungen gilt auch noch heute, dass sie nur Wohnungssuchenden mit
Wohnberechtigungsschein überlassen werden dürfen. Mieterhöhungen
bei solchen Wohnungen (durch einseitige Mieterhöhungserklärung)
sind nach wie vor durch die Kostenmiete beschränkt. Altes Recht
wirkt hier fort. Die Einhaltung der Vorschriften wird überwacht.
Einen Rechtsanspruch auf eine Sozialwohnung gibt es nicht. Makler dürfen
bei Vermittlung von Sozialwohnungen vom Mieter keine Provision
fordern, wohl aber vom Vermieter.
Die
Berechtigung zum Bezug einer Sozialbauwohnung, die im 1. Förderweg
gefördert wurde, ist davon abhängig, dass bestimmte
Einkommensgrenzen nicht überschritten werden (Alleinstehende 11.760
Euro, 2 Personenhaushalt 17.077 Euro und jede weitere Person 4.090
Euro.
Beim
2. Förderweg ist eine Überschreitung dieser Einkommensgrenzen bis
60% zulässig. Auch die Höchstwohnflächen dürfen um 20% überschritten
werden. Der 2. Förderweg spielt heute keine Rolle mehr.
Der
3. Förderweg bestand in einer vereinbarten Förderung. Vereinbart
wurden Art und Umfang der finanziellen Förderung, Zweckbestimmung
und Belegungsbindung (nicht nach dem Wohnungsbindungsgesetz),
Beachtung der Einkommensgrenzen sowie Höhe der Anfangsmieten und
Mieterhöhungen, die dann später in die Vergleichsmiete einmünden
soll.
Nicht
in allen Bundesländern gibt es diese Art der Förderung.
Wesentliche Elemente dieses Förderweges wurden in das neue Fördersystem
des Wohnraumfördergesetzes übernommen. Im Rahmen des sozialen
Wohnungsbaus wurden aber auch (selbst genutzte) Eigenheime und
Eigentumswohnungen gefördert. Auch hier war Voraussetzung für den
Erwerb, dass bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten
wurden. Neben Wohnbaudarlehen wurden häufig auch noch
Familienzusatzdarlehen gewährt. Neben die Förderung mit
Baudarlehen tritt auch heute noch die Förderung nach dem
Eigenheimzulagengesetz.
Am
1. Januar 2002 ist das Wohnraumförderungsgesetz in Kraft getreten,
das für den Sozialen Wohnungsbau eine Zäsur bedeutet. Manche
Bundesländer – wie Bayern – machten von der Möglichkeit
Gebrauch, das Wohnraumförderungsgesetz erst am 1.1.2003 in Kraft
treten zu lassen. Es wird nicht mehr auf die Förderung breiter
Schichten der Bevölkerung, sondern nur noch auf bedürftige
Haushalte abgestellt, die sich am Markt nicht selbst versorgen können
und auf Unterstützung angewiesen sind. Außerdem wird jetzt auch
der Wohnungsbestand und der Erwerb von bestehenden Wohnungen in die
Förderung mit einbezogen werden.
Staffelmiete
Eine im Mietvertrag bereits festgelegte
Vereinbarung über künftige Mietsteigerungen. Die Erhöhungsbeträge
sind von Vertragsbeginn an exakt bestimmt. Dem Mieter ist also
bekannt, um wie viel Euro in welchem Jahr die Miete ansteigt. Die
jeweilige Mietstaffel muss bei Wohnraummietverträgen mindestens 1
Jahr unverändert gelten. Die Staffelvereinbarung darf maximal 10
Jahre betragen. Bei Gewerberaummietverträgen gibt es solche Beschränkungen
nicht. Staffelmieten können auch in unbefristeten Mietverträgen
vereinbart sein.
Stimmrecht
(Wohnungseigentümerversammlung)
Das Stimmrecht ist
die Berechtigung jedes Wohnungseigentümers, an der Beschlussfassung
auf Versammlungen der Wohnungseigentümer mitzuwirken.
Nach dem WEG hat
jeder Eigentümer eine Stimme ohne Rücksicht auf die Größe seiner
Miteigentumsanteile und die Zahl der Wohnungen, die ihm gehören
(„Kopfprinzip“). Die Gemeinschaftsordnung kann abweichende
Regelungen über das Stimmrecht enthalten und zwar:
• Stimmrecht nach
Realprinzip:
Für jedes Wohnungs-
und Teileigentum wird eine Stimme gewährt, (auch Objektprinzip
genannt).
• Stimmrecht nach
Wertprinzip:
Abgestellt wird hier
auf die Größe der Miteigentumsanteile. Allerdings kann sich durch
dieses Stimmrecht in der Praxis das Problem einer
Stimmenmajorisierung (Stimmrechtshäufung) durch einen
Mehrheitseigentümer ergeben. Die Stimmenmajorisierung darf nicht
rechtsmissbräuchlich eingesetzt werden.
Das Stimmrecht ist
kein höchstpersönliches Recht. Der Wohnungseigentümer kann einen
anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter zur Ausübung seines
Stimmrechts bevollmächtigen. Bei der Abstimmung über einen
Beschlussgegenstand hat der Wohnungseigentümer drei Möglichkeiten.
Er kann mit Ja oder Nein stimmen oder sich der Stimme enthalten. Bei
Stimmenthaltung verzichtet er auf seine Einflussnahme auf das
Ergebnis. Stimmenthaltungen sind keine Neinstimmen, so dass nur das
Verhältnis der Ja- zu den Neinstimmen zählt.
Substanzwert
Er beschreibt den aktuellen Wert einer Immobilie auf Grund
ihrer Beschaffenheit. Der Substanzwert wird bei der Berechnung des
Verkehrswertes berücksichtigt. |
