Neubau

Worauf muss man beim Neubau eines Hauses achten?

Kauf einer neuen Immobilie

Sofern für Sie keine „gebrauchte“ Immobilie in Frage kommt, haben Sie mehrere Möglichkeiten Ihre Wunschimmobilie als Neubau zu errichten.

► Erwerb eines bereits fertig gestellten Neubaus

► Kauf eines Grundstücks und Realisierung eines Neubauvorhabens

Das Neubauvorhaben zu realisieren bietet mehrere Möglichkeiten, Sie können ein Fertighaus erwerben, für handwerklich geschickte Menschen empfiehlt sich unter Umständen auch ein Ausbauhaus, wo Sie den Innenausbau größten Teils in Eigenleistung erbringen.

In der Regel übernimmt ein Generalunternehmer sämtliche Bauleistungen für die Errichtung des Hauses. Im Gegensatz zum Alleinunternehmer darf der Generalunternehmer Leistungen bzw. Teile der Gesamtleistung an Subunternehmer weiter geben. Dennoch bleibt der Generalunternehmer einziger Vertragspartner des Bauherrn und trägt die volle Verantwortung. Für den Bauherrn bietet der Generalunternehmer den Vorteil, dass er bei Mängeln, auch wenn einzelne Gewerke von Subunternehmern ausgeführt wurden, sich direkt an den Generalunternehmer wendet und dieser in der Pflicht steht die Mängel zu beseitigen.

Pro und Contra

Sofern Sie ein Haus neu errichtet haben, sind in den kommenden 15 Jahren Reparaturen eher eine Seltenheit. Für eventuelle Baumängel haftet die Baufirma für einige Zeit.

Ebenso haben Sie die Möglichkeit Sie eine individuelle Planung vornehmen lassen, vor allem hinsichtlich der Raumaufteilung ist dies ein entscheidender Vorteil.

Ein weiterer Vorteil beim Neubau besteht darin, dass bezüglich Schallschutz, Heizungsanlage Wärmedämmung, Fenster etc. Neuware verwendet wir, d.h. der Komfort ist zeitgemäß. Um dies bei einer gebrauchten Immobilie zu realisieren bedarf es großer Renovierungsmaßnahmen, welche mit hohen Kosten verbunden sind.

Kaufe Sie eine Immobilie, so ist die Grunderwerbsteuer vom notariell beurkundeten Kaufpreis zu zahlen. Wenn Sie jedoch ein Grundstück kaufen und errichten einen Neubau, zahlen Sie lediglich die Grunderwerbsteuer auf den Grundstückskaufpreis.

Der Nachteil ist jedoch der Preis, da Sie für eine neue Immobilie wesentlich mehr bezahlen als für ein gebrauchtes Objekt, auch entstehen durch Baunebenkosten keine nachhaltigen Werte, das heißt es steht kein Gegenwert gegenüber.

Da ein Neubau noch nicht real besteht müssen Sie Ihre Entscheidung aufgrund von (hochglanz-) Prospekten oder Planungsunterlagen fällen.

Zahlungen an den Bauträger

Im Werkvertrag sind die Kauf- und Baumodalitäten genau geregelt. Die Gelder werden gemäß MaBV in 7 Raten an den Bauträger gezahlt. Die Teilbeträge können aus den nachfolgenden Vomhundertsätzen zusammengesetzt werden:

1. 30 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten,

2. von der restlichen Vertragssumme
- 40 vom Hundert nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
- 8 vom Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
- 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
- 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
- 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
- 10 vom Hundert für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
- 6 vom Hundert für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
- 3 vom Hundert für den Estrich,
- 4 vom Hundert für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
- 12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
- 3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten,
- 5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung.

Sofern einzelne Leistungen nicht anfallen, wird der jeweilige Vomhundertsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt.

Insolvenz des Bauträgers

Häufig hört man von halbfertigen Bauvorhaben, wo der Bau nicht mehr weiter geht, da der Bauträger Insolvenz angemeldet hat. Das von der Bank geliehene Geld der Bauherren ist unwiederbringlich verloren. aus diesem Grund ist eine sorgsame Prüfung des Unternehmens umso wichtiger. Bei der Kreditreform oder Bürgel können Sie sich vorab aussagekräftige Informationen Zahlungsmoral und Zahlungsvermögen des Bauträgers einholen. Einige Bauträger stellen dem Bauherren eine selbstschuldnerische Fertigstellungsbürgschaft einer Bank zur Verfügung, hier bürgt eine Bank für den Bauträger und das minimiert das Insolvenzrisiko, da dann die Bank in der Pflicht steht.

TIPP:
Fragen Sie nach einer Bankbürgschaft über die Fertigstellung (Fertigstellungsgarantie), diese bekommen ausschließlich solvente Unternehmen und Sie haben eine größtmögliche Sicherheit.

Immobiliengutachter beraten vor dem Hauskauf: www.der-Hausinspektor.de (Link!)

Das Fertighaus

Viele Bauherren scheuen das Fertighaus, weil Sie ihm die nötige Qualität absprechen, dem ist allerdings nicht mehr unbedingt so. In den letzten Jahren hat sich viel an dessen Bauqualität getan, vor allem hinsichtlich der Materialverwendung, hörte man früher z.T. von asbesthaltigen Materialien, so spricht man heute eher von ausgezeichneten Wärmedämmeigenschaften, die Gewerke des Neubau werden vorgefertigt angeliefert und vor Ort miteinander verbunden. In den meisten Fällen wird ein Fertighaus ab "Oberkante Kellerdecke" bzw. „Oberkante Bodenplatte“ geliefert. Für den Bauherren ist es daher unumgänglich, einen Keller oder ein Fundament erstellen zu lassen. Einige Fertighaushersteller bieten auch diese Leistung mit an oder vermitteln diese Aufträge an kooperierende Firmen.

Die Vorteile eines Fertighauses sind:

Das Ausbauhaus

Diese Variante ist vor allem für den Bauherren geeignet, der den Rohbau nicht in Eigenleistung machen möchte, aber handwerklich in der Lage ist einzelne Gewerke (meist am Innenausbau) in Eigenleistung zu erbringen um die Lohnkosten der zu beauftragenden Handwerker zu sparen. In der Regel ist ein Ausbauhaus von außen komplett fertiggestellt, einige Gewerke des Innenausbaus z.B. Strom Heizung können von Fachleuten erbracht werden, so das der Bauherr z.B. die Bodenbeläge oder die Dachdämmung selbst übernimmt. aber Vorsicht, übernehmen Sie nur solche Arbeiten, die Sie auch fachgerecht ausführen können.

Ein Fertighaus ist nicht unbedingt preiswerter als massiv gebautes Eigenheim, es ist aber wesentlich schneller bezugsfertig. Der Bauherr spart dabei an der Doppelbelastung Miete plus Darlehenszinsen.

Tipp: Späterer Dachausbau      
Sollten Sie das Dach erst später ausbauen wollen, planen Sie bereits jetzt den späteren Dachausbau mit ein. So können Sie erhebliche Kosten sparen, wenn die Anschlüsse für Strom, Heizung, Wasser, Abwasser, Telefon etc. schon jetzt vorgenommen werden.     

Das Selbstbauhaus

Hier gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten dies zu realisieren, einmal können Sie evtl. unter Mithilfe von Freunden und Bekannten „selbst Hand anlegen“ und alles in baulicher Eigenleistung zu erstellen, oder Sie kümmern Sich (z.B. mit Hilfe eines Architekten) um die planerische Ausführung und schreiben die einzelnen Gewerke selbst aus und kümmern sich um den terminlichen Ablauf und dessen Koordination auf der Baustelle.

In beiden Fällen können Sie Geld sparen, allerdings bedarf es entweder überdurchschnittlicher handwerklicher Begabung oder eines ausgeprägten Organisationstalents.

Tipp: Rechnen Sie die effektive Kostenersparnis aus    
Ermitteln Sie möglichst genau, in welcher Höhe Sie bei den einzelnen Leistungen wirklich sparen und setzen Sie dies auch in den zeitlichen Zusammenhang, es gibt Gewerke, wie z.B. die Erdarbeiten, die ein Unternehmen wesentlich schneller erbringen kann. Die Kostenersparnis steht hier meistens in keiner Relation zum eigenen Aufwand.   
Sollten Sie Hilfe von anderen Leuten aus Ihrem privatem Umfeld in Anspruch nehmen, müssen Sie dies der Bauberufsgenossenschaft melden. Informieren Sie sich daher rechtzeitig über die zusätzlichen Kosten dieses Versicherungsschutzes.

Chancen und Risiken

Haben Sie genug Zeit und Talent, können Sie durch Ihre Eigenleistungen erhebliche Einsparungen erzielen und die Gesamtkosten senken. Um die einzelnen Gewerke jedoch ausführen zu können, muss sicher gestellt sein, dass Sie selbst über ausreichendes Fachwissen verfügen. Auch das richtige Werkzeug ist entscheidend.

Ist dies nicht der Fall, sollte dies unbedingt einem Fachmann überlassen werden, da es meistens erheblich teurer ist etwas im Nachhinein ausbessern zu lassen.

Neben dem Kostenfaktor ist häufig ein weiterer Vorteil die sorgfältigere Ausführung der Bauleistung, denn wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllt, arbeitet meistens gewissenhafter als ein beauftragter Handwerker.

Ein Nachteil, bzw. ein schwer zu kalkulierendes Risiko ist die Bauzeit, grundsätzlich gilt, je mehr Sie an Eigenleistung einbringen, desto länger dauert es bis zur Fertigstellung. Ein weiteres Problem besteht darin eine Firma für ein nur halb fertiggestelltes Gewerk zu finden, umso problematischer ist es, wenn die Firma erst mit dem Rückbau der nicht fachgerecht ausgeführten Arbeiten beginnen muss, die Mehrkosten können erheblich sein, und die Fertigstellung kann sich verschieben.

Tipp: Schaffen Sie sich finanzielle reserven für den Fall der Fälle    
Sprechen Sie mit Ihrer Bank unbedingt über die Auszahlungsmodalitäten für das Darlehen. Und kalkulieren Sie nicht zu optimistisch. Ist die Bank nicht bereit für eine erbrachte Leistung (oder zu erbringende Leistung) das nötige Geld bereitzustellen, bleibt häufig nur (eine gute Bonität vorausgesetzt) eine etwas teurere Zwischenfinanzierung.

Versicherungen beim Hausbau

Zum einen ist die Feuerversicherung (häufig von der Bank verlangt) eine unabdingbare Pflicht und zum anderen die Versicherung bei der Bauberufsgenossenschaft für das Erbringen der Eigenleistungen.

Helfen fremde Personen stehen Sie in der Pflicht die Verantwortung für dessen Gesundheit zu übernehmen.
Tipp: Bauherrenhaftpflichtversicherung 
Schließen Sie auf jedem Fall eine Bauherrenhaftpflichtversicherung ab, eine private Haftpflichtversicherung deckt den benötigten Versicherungsumfang nicht ab. Schadenersatzansprüche gegen Sie werden durch das Versicherungsunternehmen reguliert und ungerechtfertigte Ansprüche werden abgewehrt, ohne dass Kosten auf Sie zukommen.       
Auch wenn Sie Ihr Bauvorhaben mit einem Bauträger realisieren, sind Sie verantwortlich für jegliche Schäden, die am Bau entstehen. Eine Bauleistungsversicherung versichert Sie gegen Diebstahl, Sturm- und Feuerschäden.      

Der Architekt beim Hausbau

Der Architektenvertrag ist gemäß BGB ein Werkvertrag, d.h. der Erfolg der Leistung und nicht die Leistung an sich steht im Vordergrund des Vetrags.

Die Gesamtleistung eines Architekten wird nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) abgerechnet und gliedert sich in insgesamt 9 Leistungsphasen, von denen einzelne auch in eigener Regie vom Bauherren übernommen werden können:

Es gibt (lt. HOAI) neun Leistungsphasen:
1. Grundlagenermittlung
2. Vorplanung
3. Entwurfsplanung
4. Genehmigungsplanung
5. Ausführungsplanung
6. Vorbereitung der Vergabe
7. Mitwirkung bei der Vergabe
8. Objektüberwachung (Bauüberwachung)
9. Objektbetreuung und Dokumentation