Immobilienlexikon

Nachbarrecht
Zu unterscheiden ist zwischen zivilrechtlichen Vorschriften des Nachbarrechts (§§906–924 BGB) und öffentlich rechtlichen Vorschriften – insbesondere das sog. Baunachbarrecht.

1. Ziviles Nachbarrecht:

Die zivilrechtlichen Regelungen beziehen sich auf den Schutz des Nachbarn vor störenden Geräuschen und Gerüchen, dem Überhang an Zweigen und dem Überfall von Früchten, gefahrdrohenden Anlagen und Einrichtungen sowie auf das Notwegerechte und Rechtsansprüche die beim Überbau entstehen. Es verleiht dem benachteiligten Nachbarn Abwehransprüche. Einwirkungen („Immissionen“) von geringfügiger Natur müssen hingenommen werden. Das zivile Nachbarrecht ist geprägt durch eine große Anzahl von Einzelfallentscheidungen nach dem Grundsatz von Treu- und Glauben unter Würdigung des sog. nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses. Mit den Vorschriften des BGB sind über das BGB-Einführungsgesetz landesrechtliche Vorschriften zum Nachbarrecht verzahnt. Den zivilrechtlichen Vorschriften des Nachbarrechts gemein ist, dass sie Ansprüche der Nachbarn untereinander begründen.

2. Öffentlich rechtliches Nachbarrecht:

Regelungen der Landesbauordnungen (Baunachbarrecht) der einzelnen Bundesländer gehören, soweit sie „nachbarschützend“ sind, zum öffentlich rechtlichen Nachbarrecht.

Das gleiche gilt auch von entsprechenden bauordnungsrechtlichen Bestimmungen. Dabei ist wegen der divergierenden Rechtsprechung nicht immer klar, ob Voraussetzung für das Entstehen von Abwehransprüchen des betroffenen Nachbarn eine tatsächliche (spürbare) Beeinträchtigung des Nachbarn ist. Bei nachbarschützenden Festsetzungen in einem Bebauungsplan (Baulinien, Baugrenzen) muss in der Regel eine tatsächliche Beeinträchtigung nicht nachgewiesen werden. Allerdings dienen nicht alle Festsetzungen (z.B. Geschossflächenzahlen) dem Nachbarschutz. Nachbarschützend sind zum Teil auch Festsetzungen der Art baulicher Nutzung im Bebauungsplan. Öffentliches Nachbarrecht begründet nicht - wie zivilrechtliches - Ansprüche gegen andere Nachbarn, sondern Ansprüche gegen Behörden.

Teilweise nachbarrechtlichen Charakter hat im Bereich des öffentlichen Rechts auch das Bundesimmissionsschutzgesetz, das vor allem die besondere Genehmigungspflicht der Errichtung und des Betriebes von Anlagen zum Gegenstand hat, deren „Emissionen“ die Allgemeinheit oder die Nachbarn stärker beeinträchtigen könnten. Beispiele: Heizkraftwerke, automatische Waschstraßen, Lackieranlagen, Anlagen zum Halten und zur Aufzucht von Geflügel oder zum Halten von Schweinen ab einer bestimmten Größenordnung und vieles mehr.

Nachbesserung
Ein Recht auf Nachbesserung steht dem Bauherrn bereits vor der Abnahme zu. Es handelt sich dann noch um den ursprünglichen Erfüllungsanspruch aus dem Bauvertrag. Nach der Abnahme muss der Bauherr dem Bauunternehmer zunächst die Möglichkeit einer Nachbesserung einräumen. Gleichzeitig muss er dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen und androhen, dass er nach Ablauf dieser Frist die Nachbesserung ablehne (so genannte Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung). Erst wenn der Unternehmer diesem Verlangen nicht innerhalb der gesetzten Frist nachkommt oder sich weigert, kann der Bauherr seine Gewährleistungsansprüche geltend machen.

Nebenabreden
Nach § 313 BGB bedarf der Grundstückskaufvertrag mit sämtlichen Nebenvereinbarungen (= Nebenabreden) der notariellen Beurkundung. Wird diese Formvorschrift nicht beachtet, ist der Vertrag nach § 125 BGB nichtig

Nebenkosten (mietrechtliche)
Eine gesetzliche Definition des Begriffs Nebenkosten besteht nicht. In der Mietrechtsliteratur werden vor allem zu den Nebenkosten gerechnet

• die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (früher II. BV),
• Vergütungen etwa für die Überlassung einer Gartennutzung oder eines Stellplatzes,
• Zuschläge (Untermietzuschläge, Zuschläge für teilgewerbliche Nutzung von Wohnräumen)

Werden im Zusammenhang mit Mietverträgen für die Mieter Leistungen der persönlichen Versorgung und Betreuung erbracht, sollten hierüber eigene Vergütungsvereinbarungen getroffen werden. Im Zweifelsfall gelten sie sonst mit der Miete als abgegolten. Die Betrachtung der Nebenkosten wird im Zusammenhang mit dem Vordringen des Facility Managements und die damit zusammenhängenden „infrastrukturellen“ Leistungen an Bedeutung gewinnen.

Negativzeugnis
auch Negativbescheinigung genannt, ist die Bestätigung der Gemeinde, dass sie von ihrem Vorkaufsrecht für das betreffende Grundstück keinen Gebrauch macht. Das klärt der Notar bei der Kaufhandlung, kann aber schon vorher vom Kaufinteressenten durch Nachfrage im Planungsamt ermittelt werden. Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn der Verkäufer in gerader Linie mit dem Käufer verwandt ist.

Nettodarlehen
Unter dem Nettodarlehen versteht man den Darlehensbetrag, der letztlich ausgezahlt wird, als Nominalbetrag des Darlehens abzüglich Disagio, bzw. Nominalbetrag des Darlehens mal Auszahlungssatz.

Nettokaltmiete
Bei der Nettokaltmiete handelt es sich um die Miete, die keine Betriebskosten also auch keine Heiz- und Warmwasserkosten enthält. Sie wird auch „Nettomiete“ genannt. In der „Grundmiete“ können Betriebskosten enthalten sein, die weder umgelegt noch als Pauschale neben der Miete verlangt werden. Man spricht dann von „Teilinklusivmiete“.

Nießbrauch (an Immobilien)
Nießbrauch ist eine Form der Dienstbarkeit. Beim Nießbrauch wird ein Grundstück in der Weise belastet, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, entsprechende Nutzungen (z. B. Mietzahlungen) zu erhalten. Der Nießbrauch spaltet - vereinfacht ausgedrückt - das juristische Eigentum vom wirtschaftlichen Eigentum ab. Beim Nießbrauch an einer Immobilie hat der Nießbraucher die Pflicht, das Gebäude zu unterhalten, also die Kosten für Instandhaltungen, Steuern, Versicherungen usw. zu zahlen. Er muss auch für Darlehenszinsen aus einer Beleihung des Objektes aufkommen. Allerdings kann auch vereinbart werden, dass der Eigentümer alle Bewirtschaftungs- und Kapitalkosten übernimmt („Bruttonießbrauch“). Der Nießbrauch kann nicht nur bei Grundstücken oder beweglichen Sachen, sondern auch bei Vermögen, bei Rechten und an einer Erbschaft vereinbart werden. Der Nießbrauch ist ein nicht übertragbares und unvererbliches Recht.

Ein Nießbrauch kann sowohl dadurch zustande kommen, dass der Eigentümer das Eigentum am Grundstück einem Dritten überträgt und sich den Nießbrauch vorbehält („Vorbehaltsnießbrauch“) oder dadurch, dass er einem Dritten den Nießbrauch am Grundstück einräumt und das Eigentum behält („Zuwendungsnießbrauch“). Schließlich kann ein Eigentümer auch sein Testament so gestalten, dass der Erbe (z.B. sein Sohn) das Eigentum am Grundstück erhält und ein Dritter (z.B. sein Bruder) den Nießbrauch zugesprochen bekommt (Vermächtnisnießbrauch).

In steuerlicher Hinsicht muss beim Nießbrauch folgendes bedacht werden: Steht dem Zuwendungsnießbrauch eine Gegenleistung (Einmalzahlung) gegenüber, dann handelt es sich beim Eigentümer um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die er jedoch auf bis zu zehn Jahre verteilen kann. Erzielt der Nießbraucher bei entgeltlicher Bestellung des Nießbrauchs Einnahmen, handelt es sich dann um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die er durch von ihm übernommene Bewirtschaftungs- und Kapitalkosten (Werbungskosten) schmälern kann. Verbleiben die Kosten beim Eigentümer, kann auch er sie als Werbungskosten absetzen. Die AfA für den Nießbrauch wird dem Nießbraucher zugesprochen, diejenige für das Gebäude dem Eigentümer.

Beim Vorbehalts- und Vermächtnisnießbrauch entfallen diese Gestaltungsmöglichkeiten, da eine entgeltliche Bestellung nicht möglich ist.

Notar
Der Notar ist ein von der Justizverwaltung eines Bundeslandes nach dem Bedarfsprinzip bestellter Volljurist, der bestimmte Aufgaben im Rahmen der freiwilligen Gerichtsbarkeit und der Rechtspflege wahrzunehmen hat. Voraussetzung der Bestellung ist eine in der Regel dreijährige Anwärterzeit als Notarassessor. Bei Immobiliengeschäften ist die Mitwirkung des Notars vielfach erforderlich (notarielle Beurkundung).

Bei den Rechtsgeschäften, die vom Notar beurkundet werden, hat der Notar nach dem Beurkundungsgesetz eine besondere Belehrungspflicht. Er muss die Parteien über die rechtliche Tragweite des Vertrages aufklären, den die Parteien schließen wollen. Alle Beurkundungen die der Notar vornimmt, sind in zeitlicher Reihenfolge in ein gebundenes Register einzutragen (Urkundenrolle).

Für seine Tätigkeit erhält der Notar Gebühren und Auslagen. Sie richten sich nach der Kostenordnung. Zur Absicherung der finanziellen Abwicklung eines beurkundeten Geschäftes kann der Notar ein besonderes Konto („Notaranderkonto“) zur Verfügung stellen, über das er treuhänderisch verfügt.

Notar- Anderkonto
Konto, das der Notar einrichtet, und auf das der Käufer den Kaufpreis einzahlt. Der Notar verwaltet es treuhänderisch und zahlt das Geld erst an den Verkäufer aus, wenn alle Vertragsbedingungen erfüllt und alle Behördengänge erledigt sind. Übergang von Lasten und Nutzen: des Grundstücks auf den Käufer passiert am Tag nach Einzahlung des Kaufpreises auf das Notar-Anderkonto. Dann darf der Käufer über den Grund und Boden verfügen, obwohl er noch nicht im Grundbuch als Eigentümer steht. Das heißt: Der "Neue" haftet für die Verkehrssicherung, kann aber auch schon gärtnern, seinen Liegestuhl aufstellen und Bauanträge stellen.

Notarielle Beurkundung
Bestimmte Verträge müssen vom Notar beurkundet werden, damit sie wirksam werden. Dies sind u.a. der Grundstückskaufvertrag, der Bauträgervertrag, die Bestellung eines Erbbaurechts sowie die Einräumung von Wohneigentum. Die Rolle des Notars besteht darin, den Vertragswillen der Parteien zu erforschen und zu formulieren. Er muss die Vertragsparteien über die rechtlichen Konsequenzen des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und eindeutig in der Urkunde wiedergeben. Mit seiner Unterschrift unter die Urkunde bestätigt er, dass der von ihm formulierte Vertragsinhalt dem Vertragswillen der Parteien entspricht.

Notarielle Urkunde
Die Urschrift einer notariellen Urkunde ist die Originalniederschrift der notariellen Beurkundung und verbleibt in der Verwahrung des Notars. Die Ausfertigung vertritt die Urschrift im Rechtsverkehr. Damit kommt die Vorlegung der Ausfertigung der Vorlegung der Urschrift gleich. Sie ist eine Abschrift der Urschrift mit der Überschrift „Ausfertigung“ und dem zwingenden Vermerk, dass sie mit der Urschrift übereinstimmt.

Besondere Bedeutung kommt der Ausfertigung bei Vollmachtsurkunden zu.

Bei der beglaubigten Abschrift handelt es sich um eine einfache Abschrift der Urschrift mit dem Vermerk des Notars, dass sie mit der Hauptschrift übereinstimmt. Dieser Beglaubigungsvermerk muss Ort und Tag der Ausstellung angeben und ist mit dem Siegel oder dem Stempel und der Unterschrift des Notars zu versehen. Der Besitz einer beglaubigten Abschrift ersetzt im Rechtsverkehr nicht den Besitz einer Ausfertigung.

Notargebühren
Die Notargebühren richten sich nach dem Geschäftswert einer Sache, wobei die Gebühr mit Hilfe des Gebührensatzes und einer Gebührentabelle nach gesetzlichen Vorschriften ermittelt wird. Die Höhe der Beurkundungsgebühren eines Notars richtet sich bei einem Kaufvertrag nach dem Kaufpreis, bei der Eintragung von Grundpfandrechten nach dem Sicherungswert.

Notwegerecht
Der Eigentümer eines Grundstückes, das keine direkte Anbindung an öffentliche Wege hat, kann von seinem Nachbarn verlangen, dessen Grundstück begehen zu dürfen, um sein Grundstück zu erreichen. Dafür hat der „Notwegeberechtigte“ eine Geldrente zu bezahlen. Sträubt sich der Grundstücksnachbar, so können Richtung und Umfang des Notweges durch ein Gerichtsurteil bestimmt werden.