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Maklerprovision
Die Maklerprovision
ist die Vergütung für die erfolgreiche Tätigkeit des Maklers. Die
Höhe der Provision wird frei vereinbart, sie kann bis zu 6% des
Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Welchen Anteil davon
Verkäufer und Käufer übernehmen, ist von Bundesland zu Bundesland
unterschiedlich. Fehlt es an einer Vereinbarung zur Höhe der
Provision, ist die „übliche“ Maklerprovision als vereinbart
anzusehen. Courtage ist eine andere Bezeichnung für die
Maklerprovision.
Eine erfolgsunabhängige
Provision kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht vereinbart
werden. Eine gesetzliche Provisionsbegrenzung ist nur bei der
Wohnungsvermittlung zu beachten. Hier darf die Provision höchstens
zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, aber ohne Nebenkosten,
über die gesondert abzurechnen ist, betragen.
Makler- und Bauträgerverordnung
Die Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt zum Schutz des
Erwerbers beim Bauträgervertrag die Frage, in welcher Weise der
Bauträger die vom Erwerber entgegengenommenen Gelder absichern
muss. So ist dort geregelt, dass der Bauträger die empfangenen
Gelder nur für das jeweilige Projekt verwenden darf. Außerdem muss
er private Gelder und Zahlungen von Kunden auseinanderhalten
(getrennte Vermögensverwaltung). Schließlich hat der Bauträger
dem Erwerber eine Bürgschaft zu stellen, welche die Leistungserfüllung
durch den Bauträger absichert.
Maklervertrag
• Immobilienmakler:
Der Maklervertrag ist
im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Nach dem gesetzlichen Leitbild
handelt es sich um einen einseitigen Vertrag, bei dem derjenige zur
Provisionszahlung verpflichtet wird, der eine Provision für den
Fall versprochen hat, dass er durch Inanspruchnahme von Nachweis-
oder Vermittlungsdiensten eines Maklers zu einem Vertragsabschluss
gelangt. Der Makler selbst wird nicht verpflichtet, sondern nur
berechtigt, für den Auftraggeber tätig zu werden.
Der Vertrag ist
jederzeit widerruflich. Im Maklervertrag ist die Höhe der
Maklerprovision zu regeln. Besteht zwar Klarheit darüber, dass der
Auftraggeber eine Provision bezahlen soll, wurde aber deren Höhe
nicht festgelegt, schuldet der Auftraggeber im Erfolgsfall die übliche
Provision. (Zu den Voraussetzungen für den Provisionsanspruch siehe
Makler). Eine Provision gilt als stillschweigend vereinbart, wenn
die dem Makler übertragene Leistung nur gegen eine Provision zu
erwarten ist. Davon kann immer nur dann ausgegangen werden, wenn der
Auftraggeber bei der Geschäftsanbahnung die Initiative ergreift und
sich an einen gewerbsmäßig tätigen Makler wendet mit dem Angebot,
für ihn maklerisch tätig zu werden.
Im Maklervertrag kann
ein Aufwendungsersatz vereinbart werden. Da das Maklervertragsrecht
des BGB abdingbar ist, können vom Gesetz abweichende Vereinbarungen
getroffen werden Alleinauftrag. Allerdings ist dabei zu beachten,
dass der Vereinbarungsspielraum im Rahmen vorformulierter Verträge
durch die Vorschriften über AGB erheblich eingeschränkt ist.
•
Wohnungsvermittler
Der Maklervertrag des
Wohnungsvermittlers ist im Wohnungsvermittlungsgesetz geregelt. Im
Gegensatz zum disponiblen Maklerrecht des BGB enthält das
Wohnungsvermittlungsgesetz weitgehend zwingende Vorschriften von
denen vertraglich nicht abgewichen werden kann. So entsteht auf der
Grundlage eines Provisionsversprechens ein Provisionsanspruch immer
nur dann, wenn der Makler nachweisend oder vermittelnd tätig war
und diese Tätigkeit zu einem Mietvertrag über Wohnraum geführt
hat.
Eine Provision kann
nicht vereinbart werden, wenn der Makler selbst Eigentümer,
Vermieter, Verwalter oder Mieter der angebotenen Wohnung ist. Das
gleiche gilt, wenn der Makler mit dem Eigentümer, Vermieter oder
Verwalter wirtschaftlich oder rechtlich verflochten ist.
Vorauszahlungen auf Provisionen sind verboten. Vom Mieter kann auch
bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen keine Provision verlangt
werden, wenn es sich bei der vermittelten Wohnung um preisgebundenen
Wohnraum handelt, die mit öffentlichen Mitteln gefördert ist.
(siehe auch Wohnungsvermittlung)
•
Darlehensvermittler
Der Vertrag, in dem
sich der Darlehensvermittler vom Darlehensnehmer eine Provision
versprechen lässt, darf inhaltlich nicht mit dem Darlehensvertrag
oder dem Darlehensantrag verbunden sein. Der Darlehenvermittler muss
dabei offen legen, wenn er vom Kreditinstitut ebenfalls eine Vergütung
oder einen Bonus erhält. Der Provisionsanspruch wird nicht - wie
bei den anderen Maklerverträgen - bereits fällig mit dem
Zustandekommen des vermittelten Vertrages, sondern erst mit der
Auszahlung des Darlehens.
Außerdem darf bezüglich
dieses Darlehensvertrages kein Widerrufsrecht des Darlehensnehmers
mehr bestehen. Für den Maklervertrag ist Schriftform erforderlich.
Die Besonderheiten des Vertrages sind im Verbraucherkreditgesetz
geregelt.
Durch die
Schuldrechtsreform sind diese Vorschriften in das BGB überführt
worden (§§ 655a ff). Erstaunlicherweise verblieben die
Sondervorschriften zur Wohnungsvermittlung weiterhin im
Wohnungsvermittlungsgesetz.
Mängelhaftung
Wurde beispielsweise eine Bauleistung nicht ordnungsgemäß ausgeführt
und es treten Mängel auf, haftet der Unternehmer (z. B. der
Handwerker) für die auftretenden Mängel (gesetzlich geregelt, z.
B. im Bürgerlichen Gesetzbuch "BGB" oder in der
Verdingungsordnung für Bauleistungen "VOB").
Mietaufhebungsvertrag
Neben der einseitigen
Möglichkeit der Beendigung eines Mietverhältnisses durch Kündigung
kann ein Mietvertrag durch Vertrag aufgehoben werden. Ein solcher
Mietaufhebungsvertrag eröffnet dem Vertragspartner die Möglichkeit,
ohne Rücksicht auf mietvertragliche oder gesetzliche Bestimmungen
und ohne Respektierung von Kündigungsvoraussetzungen und -fristen,
die „Partnerschaft Mietverhältnis“ zu beenden. Der
Mietaufhebungsvertrag unterliegt keinem Formzwang, auch nicht bei
Wohnraummietverhältnissen.
Mietausfallwagnis
Das Mietausfallwagnis
ist eine kalkulatorische Größe, die dazu dient, das Risiko einer
Ertragsminderung durch Mietminderung, uneinbringliche Forderungen
und zeitweiligen Leerstand zu berücksichtigen. Da eine
Mietsicherheit im preisgebundenen Wohnraum für Mietzahlungen nicht
verlangt werden kann, ist das Mietausfallwagnis Bestandteil der
Kostenmiete. Es gibt dem Vermieter die Möglichkeit, Rücklagen für
Ausfälle zu bilden und kann mit 2 im Hundert der Jahresmiete
angesetzt werden. Allerdings liegt es in den östlichen Bundesländern
zum Teil weit darüber. Ermittlungen des GdW zufolge soll es
Wohnungsunternehmen geben, bei denen die Leerstandsquote mit dem
entsprechenden Mietausfall bis zu 30 % geht.
Für Geschäftsgrundstücke
beträgt der Erfahrungswert 3%-4% des Rohertrages, bei
Spezialimmobilien oft noch höher. Der Kalkulationssatz für das
Mietausfallwagnis umfasst neben dem Leerstands- und
Mietminderungsrisiko auch die uneinbringlichen Kosten eines Räumungs-
oder Mietforderungsprozesses gegen den Mieter.
Mieterhöhung
Unter Mieterhöhung
versteht man die Neufestsetzung einer Miete, die über der bisher
bezahlten Miete liegt. Dies kann durch einvernehmliche Vertragsänderung,
durch einseitige Erklärung, durch Änderungskündigung oder durch
gesetzlich vorgeschriebene Mieterhöhungsverlangen erfolgen. Auf
welche Weise eine Mieterhöhung stattfinden kann, richtet sich nach
den vertraglichen Vereinbarungen, nach der Art des Mietverhältnisses
und der jeweils zutreffenden Vorschriften.
Bei Mietwohnungen war
bis 31.08.2001 die jeweilige Vorgehensweise im Miethöhegesetz (MHG)
festgelegt. Danach konnte der Vermieter die Zustimmung zu einer
Mieterhöhung verlangen, wenn die Miethöhe seit einem Jahr unverändert
ist, die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt
und der Vermieter die Kappungsgrenzen berücksichtigt. Es galten außerdem
besondere Vorschriften über die Staffelmiete, Indexmiete, die
einseitige Mieterhöhung bei baulichen Veränderungen und
gestiegenen Kapitalkosten, sowie über Betriebskostenumlegungen. Die
Änderungskündigung ist bei Wohnraum ausgeschlossen.
Durch die
Mietrechtsreform sind die Vorschriften des Miethöhegesetzes überwiegend
– teils modifiziert – in das BGB übernommen worden. Nicht mehr
zulässig ist seit 1. September 2001 die Umlage erhöhter
Kapitalkosten.
Mieterhöhungsverlangen
Bis 31.08.2001
unterlag das Verlangen des Vermieters von Wohnraum nach einer
Mieterhöhung entsprechend §2 Miethöhegesetz bestimmten
inhaltlichen und formalen Regeln. Diese Regeln sind weitgehend seit
1. Sept. 2001 in das BGB übernommen worden. Das Mieterhöhungsverlangen
ist demnach „in Textform“ geltend zu machen und zu begründen.
Ferner muss die bisherige Grundmiete (Miete ohne Betriebskosten und
Erhöhungen wegen baulicher Veränderungen) zum Zeitpunkt der Erhöhungsverlangens
ein Jahr und damit bis zum Zeitpunkt der Erhöhung selbst 15 Monate
unverändert geblieben sein.
Das Mieterhöhungsverlangen
muss die Höhe des neu verlangten Mietpreises, also den Endbetrag
und den Erhöhungsbetrag enthalten. Zur Begründung kann Bezug
genommen werden auf einen Mietspiegel, ab 1.9.2001 - soweit
vorhanden - eine Auskunft aus einer Mietendatenbank, das Gutachten
eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, oder
auf die Entgelte von drei vergleichbaren Wohnungen. Das vorrangige
Begründungsmittel ist der sog. qualifizierte Mietspiegel, der nach
anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der
Gemeinde anerkannt worden ist. Es wurde eine gesetzliche
(widerlegbare) Vermutung für dessen Richtigkeit eingeführt.
Als Alternative zum
qualifizierten Mietspiegel bleibt der „einfache“ Mietspiegel,
der von der Gemeinde oder von den Interessenverbänden der Mieter
und Vermieter einvernehmlich erstellt wurde. Für die Gemeinden
besteht allerdings keine Pflicht, einen Mietspiegel zu erstellen.
Die verlangte neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht
übersteigen und nicht mehr als 20% der bisher bezahlten Miete
betragen (siehe Kappungsgrenze).
Dem Mieterhöhungsverlangen
kann der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt des
Vermieterschreibens zustimmen. Tut er dies nicht, so muss der
Vermieter zur Durchsetzung seines Verlangens Klage erheben, und zwar
innerhalb von nunmehr drei weiteren Monaten.
Durch die
Mietrechtsreform 2001 wurde neu eingeführt, dass der Mieter auch
teilweise zustimmen kann. Er muss dann den von ihm anerkannten Erhöhungsbetrag
ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens
bezahlen. Dem Vermieter bleibt aber die Möglichkeit, auf Zustimmung
in Höhe des Differenzbetrages zu klagen.
Mietermodernisierung
Seit 1981 können
Mieter nach § 2 WoPG (Wohnungsbau-Prämiengesetz) Bausparmittel prämien-
bzw. steuerbegünstigt für Baumaßnahmen einsetzen, die der
Modernisierung der Mietwohnung dienen.
Sobald eine Maßnahme
über den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung hinausgeht und
einen wesentlichen Eingriff in deren Beschaffenheit oder Bausubstanz
darstellt, ist dazu die ausdrückliche Genehmigung des Vermieters
erforderlich. Als wesentlich kann dabei alles gelten, was nach Ende
des Mietverhältnisses nicht ohne großen Aufwand wieder entfernt
werden könnte.
Beispiele: Ersatz
alter Fliesen im Bad durch moderne, Ersatz des Linoleumbodens durch
Parkett, Einbau einer Einbauküche, Einbau neuer Waschbecken,
Kabelanschluss einrichten, Installation einer Parabolantenne.
Oft ist bereits im
Mietvertrag festgelegt, dass jede derartige Maßnahme der Zustimmung
des Vermieters bedarf. Bestimmte, geringfügige Maßnahmen gehören
jedoch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, sodass der
Vermieter die Genehmigung nicht verweigern kann.
Beispiele:
Installation einer Markise, Verlegung der Telefonanschlussdose.
Auch bei
genehmigungspflichtigen Umbauten kann der Vermieter seine Zustimmung
nicht verweigern, wenn:
- durch
die Maßnahme erst die Wohnung bewohnbar wird (Verlegung einer
Wasserleitung, Einbau einer Heizung)
- es
sich auf Grund des technischen Fortschritts um eine Selbstverständlichkeit
handelt (Kohle-Einzelofen wird gegen modernes Heizsystem, z.B.
Nachtspeicherofen, ausgetauscht)
- der
Mieter behindert ist und daher ein berechtigtes Interesse an dem
Umbau hat (z.B. behindertengerechte Sanitäranlagen, Beseitigung
von Türschwellen wegen Rollstuhl)
Für
den korrekten Ablauf einer solchen Maßnahme sollte unbedingt ein
Vertrag zwischen Mieter und Vermieter geschlossen werden, der
folgende Punkte regelt:
- Welche
bauliche Maßnahme soll im Einzelnen durchgeführt werden
- Zustimmung
des Vermieters zu dieser Maßnahme
- ggf.
Gegenleistung des Vermieters für Werterhöhung seines Eigentums
- Abschluss einer Haftpflichtversicherung durch den
Mieter für etwaige Schäden, die beim Umbau entstehen.
Mietkauf
Vertragliche
Vereinbarung mit dem Vermieter, die dem Mieter das Recht einräumt,
die Mietimmobilie unter Anrechnung der gezahlten Miete auf den von
vornherein bestimmten Kaufpreis innerhalb oder nach Ablauf einer
bestimmten Zeit zu erwerben.
Mietkaution
Bei der Mietkaution
handelt es sich um eine Sicherheitsleistung, die der Vermieter vom
Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses verlangen kann. Die Kaution
ist sowohl im freifinanzierten als auch im öffentlich geförderten
Wohnungsbau (hier aber nicht als Absicherung gegen Mietausfall) zulässig.
Sie darf höchstens drei Monatsmieten (Grundmiete ohne
Betriebskosten) betragen. Die Kaution kann vom Mieter in drei
gleichen Monatsraten geleistet werden. Der erste Teilbetrag wird zu
Beginn des Mietverhältnisses fällig. Bei der Verwaltung der
Kaution muss der Vermieter bestimmte Regeln beachten. Sie ist - wenn
diese Anlageform gewählt wird - auf einem gesonderten Konto, für
das der Vermieter die üblichen Sparzinsen für Guthaben mit
dreimonatiger Kündigungsfrist erhält, anzulegen.
Die Guthabenzinsen für
die Kaution unterliegen der Zinsabschlagsteuer. Den Kautionsbetrag
einschließlich der Zinsen erhält der Mieter bei seinem Auszug zurück
- vorausgesetzt, er hat alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis
erfüllt. Die Mietvertragsparteien können nach den ab 1.9.2001
geltenden Vorschriften jedoch auch eine andere ertragbringende
Anlageform für die Mietkaution wählen.
Als Form der
Mietsicherheit kommt auch die Bankbürgschaft in Betracht, die aber
nur dann sinnvoll ist, wenn es sich um eine selbstschuldnerische
Bankbürgschaft handelt. Im gewerblichen Immobilienbereich gibt es
keine Beschränkungen hinsichtlich der Mietkaution.
Bei Filialunternehmen
wird anstelle von Kaution oder Bankbürgschaft oft auch eine
„Patronatserklärung" von der Konzernmutter abgegeben, die
die Wirkung einer Bürgschaft entfaltet.
Mietminderung
Der Vermieter ist
verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mieträume in einem zum
vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie
während der Dauer der gesamten Mietzeit in diesem Zustand zu
erhalten. Wenn den Mieträumen eine zugesicherte Eigenschaft fehlt
oder sie mit einem Mangel - auch Rechtsmangel - behaftet sind, ist
der Mieter für die Zeit, während der die Gebrauchstauglichkeit der
Räume durch den Mangel ganz aufgehoben ist, von der Entrichtung der
Miete völlig befreit. Für die Zeit, während derer die
Tauglichkeit lediglich eingeschränkt ist, ist er zur Entrichtung
einer entsprechend der Beeinträchtigung geminderten (gekürzten)
Miete berechtigt.
Eine nur unerhebliche
Minderung der Tauglichkeit führt zu keinen Minderungsansprüchen
des Mieters. Die Höhe der Mietminderung ist im Streitfalle von dem
Richter zu bemessen und hängt insbesondere von der Schwere des
Mangels, dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum
vertragsgemäßen Gebrauch ab, wobei eine Gesamtschau anzustellen
ist. Dabei kann und hat sich der Richter gegebenenfalls der Hilfe
eines Sachverständigen zu bedienen, um Art und Umfang der
streitigen Mängel festzustellen.
Mietpreisbindung
Eine Mietpreisbindung
ist vorgeschrieben in allen Fällen, in denen Mietwohnungen mit öffentlichen
Mitteln gefördert wurden. Verlangt werden darf nur die
„Bewilligungsmiete“. Liegt die nach der II.
Berechnungsverordnung ermittelte Kostenmiete über der
Bewilligungsmiete, muss der Investor (in der Regel ein
Wohnungsunternehmen) bei den kalkulatorischen Aufwendungen (z.B.
Eigenkapitalverzinsung) „Aufwendungsverzichte“ hinnehmen.
Für Wohnraum, der
nach dem 1.1.2002 (in einigen Bundesländern nach dem 1.1.2003) gefördert
wird, gelten die Vorschriften des Wohnraumförderungsgesetzes. Auch
hier ist die Folge der Förderung eine Mietpreisbildung. Sie stellt
aber nicht auf die Kostenmiete, sondern auf eine zu vereinbarende
Miete ab, die stets unter der ortsüblichen Vergleichsmiete
angesiedelt ist.
Mietrechtsreform
2001
"Das von der
Bundesregierung erklärte Ziel der zum 1.9.2001 in Kraft tretenden
Mietrechtsreform, soll es sein, den Mietvertragsparteien mehr
Verhandlungsspielraum einzuräumen, das Mietrecht zu vereinfachen
und durch Zusammenfassung verstreuter Vorschriften im BGB übersichtlicher,
verständlicher und transparenter zu machen.
Dieses Ziel konnte
aber nur teilweise erreicht werden. Verschiedene Sondervorschriften,
wie §5 WiStG, das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von
Wohnraum bis hin zum Gesetz über die Rückerstattung von
Baukostenzuschüssen von 1961 blieben bestehen. Allerdings ist das
Miethöhegesetz aufgehoben. Dessen Vorschriften sind mit einigen Veränderungen
im wesentlichen in das BGB übernommen worden. Das neue Mietrecht im
BGB enthält:
• I. Allgemeine
Vorschriften über Mietverhältnisse (§§ 535 - 548)
• II. Mietverhältnisse
über Wohnraum unterteilt in
- Allgemeine
Vorschriften (§§ 549 - 555)
- Die Miete (§§ 556
- 561)
- Pfandrecht der
Vermieters (§§ 562 -562d)
- Wechsel der
Mietvertragsparteien
(§§ 563 - 567b) -
Beendigung des Mietverhältnisses (§§ 568 - 576b)
- Besonderheiten bei
der Bildung von Wohneigentum an vermieteten
Wohnungen (§§ 577 -
577a)
• III. Mietverhältnisse
über andere Sachen (§§ 578 - 580a)
• IV. Pachtvertrag
(§§ 581 - 584b)
• V.
Landpachtvertrag (§§ 585 - 597)
Wesentliche Änderungen
gegenüber dem bisherigen Wohnungsmietrecht sind:
• Verkürzung der Kündigungsfrist
für Mieter auf 3 Monate und für Vermieter auf 3 - 9 Monate, je
nach Dauer des Mietverhältnisses (bisher für beide Parteien 3 - 12
Monate),
• Vorrangstellung
des ""qualifizierten Mietspiegels"" als Begründungsmittel
für das Mieterhöhungsverlangen,
• Senkung der
Kappungsgrenze von 30% auf 20%,
• Keine Umlage mehr
für erhöhte Kapitalkosten
• Übergang des
Mietverhältnisses auf „Lebensgemeinschaftspartner“
• Anspruch
behinderter Mieter auf behindertengerechten Umbau der Wohnung mit
der Rückbauverpflichtung der Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses
• Streichung des
„einfachen Zeitmietvertrages“
• Fälligkeit der
Miete am Monatsanfang (bisher Monatsende)
• Kündigungsrecht
des Vermieters gegenüber dem Erben des alleinstehenden Mieters
• Senkung der
Anforderungen an die Ankündigung von Wohnungsmodernisierung gegenüber
dem Mieter und Ausdehnung des Energieeinsparungstatbestandes im
Rahmen der Modernisierung
Ungeregelt bleiben
die streitträchtigen Bereiche ""Schönheitsreparaturen""
und ""Kleinreparaturen"". Das “Gesetz zur
Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrecht“,
(Mietrechtsreformgesetz) wurde im BGBl. T. I, S. 1149 v. 19.06.01
veröffentlicht."
Mietspiegel
Im BGB ist bestimmt,
dass Gemeinden einen Mietspiegel erstellen sollen, wen hierfür ein
Bedürfnis besteht und dies mit vertretbarem Aufwand möglich ist.
Eine Anpassung an geänderte Marktverhältnisse soll alle zwei Jahre
erfolgen. Zweck des Mietspiegels ist es, Vermietern und Mietern von
Wohnraum eine Information über die Höhe der Vergleichsmiete zu
geben. Vermieter können ein Mieterhöhungsverlangen mit dem
zutreffenden Mietspiegelmietsatz begründen, Mieter ein überhöhtes
Mieterhöhungsverlangen damit abwehren.
Neu ist die Variante
des „qualifizierten Mietspiegels“, der nach anerkannten
wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird. Er muss von der
Gemeinde, für die der Mietspiegel erstellt wurde, ausdrücklich
anerkannt sein. Dieser Mietspiegel ist alle vier Jahre neu zu
erstellen. Beim qualifizierten Mietspiegel spricht eine gesetzliche
Vermutung dafür, dass die darin enthaltenen Entgelte die ortsübliche
Vergleichsmiete wiedergeben.
Bei den Ermittlungen
der Mieten, die zu Mietspiegeln führen, darf preisgebundener
Wohnraum nicht berücksichtigt werden. Zu berücksichtigen sind
dagegen Mieten, die innerhalb der letzten vier Jahre (ab Erhebung
der Daten) vereinbart oder geändert worden sind.
Mietspiegeln kam in
der Vergangenheit als Begründungsmittel für das Erhöhungsverlangen
im Rechtsstreit eine relativ geringe Bedeutung zu. Überwiegend
haben sich die Vertragsparteien einvernehmlich auf eine neue Miethöhe
geeinigt. Durch die Mietrechtsreform 2001 erhält der qualifizierte
Mietspiegel für die Begründung der Vergleichsmiete eine
Vorrangstellung.
Für die Akzeptanz
des Mietspiegels ist es wichtig, dass alle am Wohnungsmarkt
Beteiligten an dessen Erstellung einvernehmlich teilgenommen haben.
So wurde der Mietspiegel von Erfurt unter Beteilung Haus & Grund
Erfurt, RDM, VDM, Vermieterbund Erfurt und dem Verband Thüringer
Wohnungswirtschaft erstellt.
Mietvertrag
Der Mietvertrag ist
als eigener Schuldrechtstypus im BGB ausgiebig geregelt. Zur
Einteilung Mietrechtsreform 2001. Das spezielle Wohnungsmietrecht
ist in den §§549 – 577a mit zum großen Teil zwingenden
Vorschriften zusammengefasst.
Allgemein gilt, dass
ein Mietvertrag formlos abgeschlossen werden kann. Ist bei einem
Wohnungsmietvertrag eine Laufzeit von über einem Jahr vorgesehen
ist, bedarf er der Schriftform. Ein mit dieser Bedingung mündlich
abgeschlossener Vertrag gilt dennoch. Er gilt dann nur auf
unbestimmte Zeit. Zum Wesen des Mietvertrags gehört die
Verpflichtung des Mieters, den Mietgegenstand zum vereinbarten
Gebrauch zu überlassen und ihn im voll gebrauchsfähigem Zustand zu
erhalten. Die Grundpflicht des Mieters besteht in der Bezahlung der
vereinbarten Miete. Bei Wohnraum ist sie - nunmehr auch nach den
gesetzlichen Bestimmungen - am Monatsanfang fällig.
Soweit der Mieter
Mieträume mit Einrichtungsgegenständen versehen hat, kann er sie
bei Beendigung des Mietverhältnisses wegnehmen. Soweit sie nicht
unter Vollstreckungsschutz fallen, steht dem Vermieter ein
Pfandrecht an diesen Gegenständen zum Ausgleich von Mietforderungen
zu. Der Mieter haftet für Schäden an den Mieträumen, die nicht
auf normale Abnutzung zurückzuführen sind. Der Tod des Vermieters
berührt das Mietverhältnis nicht. Bei Tod des Mieters können
sowohl Vermieter als auch der Erbe das Mietverhältnis mit
gesetzlicher Frist kündigen.
Beim
Wohnungsmietvertrag treten der Ehegatte oder Lebenspartner und
Familienangehörige sowie andere Personen, soweit sie mit dem
verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, in das
Mietverhältnis ein. Kauf bricht Miete nicht. Die Vermieterstellung
erlangt der Käufer eines vermieteten Objektes mit seiner Eintragung
ins Grundbuch.
Mietwucher
Mietwucher ist ein
Straftatbestand, der gegeben ist, wenn Leistung und Gegenleistung in
einem auffälligen Missverhältnis zu einander stehen (§291 StGB,
früher §302a StGB). Vorausgesetzt wird dabei die Ausnutzung einer
Zwangslage, der Unerfahrenheit, der Mangel an Urteilsvermögen oder
eine erhebliche Willensschwäche des Mieters durch den Vermieter.
Bei Wohnraum kann Mietwucher bereits gegeben sein, wenn die Miete
die ortsübliche Vergleichsmiete um 50% überschreitet.
Mischgebiet
Wird eine Fläche im Bebauungsplan als Mischgebiet ausgewiesen, sind
dort solche Bauvorhaben zulässig, die dem Wohnen dienen. Außerdem
ist die Unterbringung von Gewerbetreibenden möglich, soweit das
Wohnen dadurch nicht wesentlich gestört wird. Zulässig sind
folgende Nutzungen: Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude,
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe
des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für
Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale,
gesundheitliche und sportliche Zwecke, Gartenbaubetriebe,
Tankstellen und Vergnügungsstätten.
Miteigentumsanteil
Nach der gesetzlichen
Regelung ist jedes Wohnungs- oder Teileigentum untrennbar mit einem
Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden (§ 1
Abs. 2 und 3 WEG).
Das Sondereigentum
kann ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil weder veräußert noch
belastet werden. Die Rechte an dem Miteigentumsanteil, erstrecken
sich auf das zugehörigen Sondereigentum (§ 6 WEG).
Die Festlegung und
die Größe bzw. Höhe des Miteigentumsanteils, die üblicherweise
in 100-stel, 1000-stel oder auch 10.000-stel Anteilen ausgedrückt
werden, ist gesetzlich nicht geregelt, sondern vielmehr in das
Ermessen und Belieben des- oder derjenigen gestellt, die das
Wohnungseigentum begründen.
Meist erfolgt die
Festlegung der Miteigentumsanteile im Verhältnis der Wohn- bzw.
Nutzflächen, so dass in diesen Fällen eine kleine Wohnung über
einen niedrigen und eine große Wohnung über einen hohen
Miteigentumsanteil verfügt. Da ein bestimmtes Wert- oder Größenverhältnis
für die Festlegung der Miteigentumsanteile nicht vorgeschrieben
ist, können einzelne Wohnungseigentümer untereinander die
Miteigentumsanteile ändern, ohne dass damit auch das Sondereigentum
verändert wird.
Eine allgemeine Änderung
der Miteigentumsanteile erfordert jedoch die Zustimmung bzw.
Mitwirkung aller Eigentümer.
Der Größe der
Miteigentumsanteile kommt deshalb besondere Bedeutung zu, weil sie
Maßstab der Lasten- und Kostenverteilung unter den Wohnungseigentümern
ist (§ 16 Abs. 2 WEG).
Ebenso können die
Miteigentumsanteile zur Bemessung der Stimmrechte anstelle des
gesetzlich vorgesehenen Kopfprinzips (§ 25 Abs. 2 WEG) herangezogen
werden.
Modernisierung
Unter Modernisierung versteht man die
Gesamtheit aller baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchswert einer
Immobilie nachhaltig erhöhen und speziell bei Wohnungen die
allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die
nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (§ 559 BGB).
Davon abzugrenzen sind Instandhaltungsmaßnahmen, die der Erhaltung
des ursprünglichen Zustandes dienen und Instandsetzungsmaßnahmen.
Das
sind Arbeiten zur Behebung von Bauschäden, die infolge von Beschädigungen,
Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüssen entstanden sind. Die
Modernisierung einer Mietwohnung setzt voraus, dass der Vermieter
dem Mieter die geplanten Maßnahmen spätestens drei Monate vor
Beginn der Arbeiten „in Textform“ ankündigt. Nach Abschluss der
Arbeiten kann der Vermieter bei freifinanzierten Wohnungen eine höhere
Miete verlangen. Dabei stehen ihm folgenden Möglichkeiten offen:
•
Er erhöht die Jahresmiete höchstens um bis zu 11 % der reinen
Modernisierungsaufwendungen ohne begleitende
Instandsetzungsaufwendungen (sog. Wertverbesserungszuschlag).
•
Er erhöht die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für
modernisierte Wohnungen.
Im
Fall einer Modernisierung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht
das er zum Ablauf des 2. Monates nach Erhalt der Modernisierungsankündigung
geltend machen kann.
Bei
mit öffentlichen Mitteln nach dem II. WoBauG geförderten Wohnungen
kann mit Hilfe einer Teilwirtschaftlichkeitsberechnung eine neue
Kostenmiete berechnet und verlangt werden. Die gilt nicht mehr für
Wohnungen, bei denen öffentliche Mittel nach dem Wohnraumförderungsgesetz
nach dem 1.1.2002 bewilligt wurden bzw. werden. Hier wird auf
vereinbarte Mieten abgestellt.
Für
Vermieter ist die Unterscheidung zwischen Herstellungs- bzw.
Erhaltungsaufwand für die Art der steuerlichen Absetzbarkeit
entscheidend. Darüber hinaus stellen manche Bundesländer bzw. der
Bund Fördermittel für Modernisierer bereit. Über die zuständige
Stelle informiert das örtliche Bauamt. |
