Kapitalanlage in Immobilien

Hauskauf, Wohnungskauf, Mehrfamilienhaus

Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage

Beweggründe für den Erwerb

Eine tragende Rolle für den Erwerb einer vermieteten Immobilie spielt Ihre individuelle Steuerlast. Fragen Sie hierzu Ihren Steuerberater..  Eine ebenfalls hohe Motivation ist die Sicherung der eigenen Rente, so bezahlt Ihnen ein langjähriger, zuverlässiger Mieter die Zinsen und Tilgung des Darlehens über Jahre hinweg bis im Idealfall die Immobilie schuldenfrei ist und die Einnahmen komplett als zusätzliches Einkommen zur Verfügung stehen. Denken Sie jedoch auch immer an die Risiken bei einer Vermietung. 

Auch die eigene Immobilie kann man als Kapitalanlage sehen, da im Alter mietfrei gewohnt werden kann.

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Der Mieter

Letztlich hängt so ziemlich alles vom Mieter selbst ab. Bleiben Mietzahlungen aus, fühlen sich Vermieter von der  oft mieterfreundlichen Rechtssprechung schnell im Stich gelassen. Ohne Mieteinnahmen verschlechtert sich die Rendite und bei längeren Ausfällen kann auch die Finanzplanung hinsichtlich der Finanzierung zu erheblichen Problemen führen. Ein gerichtliches Verfahren ist oft recht langwierig.  Eine Zwangsräumung kostet Nerven und Geld. Um das Mieterrisiko zu mindern, sollten Sie sehr sensibel mit der Wahl des Mieters sein:

 

Die Auswahl des Mieters

Der perfekte Mieter ist Beamter ohne Kinder, hat keine Ansprüche an die Immobilie, zahlt immer pünktlich seine Miete und führt Renovierungen und kleine Reparaturen selber durch. Dies ist jedoch nicht die Regel.

Hören Sie auch beider Auswahl auf Ihr Bauchgefühl. Haben Sie Zweifel, suchen Sie lieber noch etwas länger. 

Wie ist der Mieter gekleidet, wie drückt er sich aus, wie sind seine Umgangsformen im Allgemeinen, stellt er viele Forderungen etc ...

Neben diesen "weichen Faktoren" gibt es auch die Möglichkeit über die Schufa eine Auskunft über die Bonität des Mieters einzuholen. Dies setzt allerdings die schriftliche Genehmigung des Mieters voraus, jemand der nichts zu verbergen hat wird dazu auch in aller Regel bereit sein.

 

Aber auch Abfragen über den Arbeitgeber und seinen Familienstand sind sinnvoll.

Wer keine Mietkaution bei Unterzeichnung des Mietvertrages vorlegen kann, hat vielleicht schon finanzielle Probleme.

Aber wenn die Immobilie in einer "schlechten" Lage liegt, wird die Auswahl der Mieter begrenzt sein und das Risiko eines schlechten Mieters steigt. Achten Sie also auf die Lage, Lage und nochmals Lage der Immobilie!

Eigentumswohnung, Eigenheim oder Mehrfamilienhaus

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Für "Neulinge" ist eine gut bürgerliche Wohnung in einem gepflegten Mehrfamilienhaus durchaus empfehlenswert, sofern er einen guten Mieter hat, denn dieser ist in diesem Fall die einzige Einnahmequelle. Das finanzielle Risiko ist dann jedoch wesentlich geringer, da der Kaufpreis einer einzelnen Wohnung verhältnismäßig gering ist (gegenüber eines Einfamilien- bzw. Mehrfamilienhauses). Für die allgemeine Verwaltung des gesamten Hauses gibt es einen Hausverwalter. Auch bei einem kurzfristigem Leerstand sind die Raten für die Finanzierung neben dem Hausgeld bezahlbar.

Das Einfamilienhaus ist die teurere Variante und im Vergleich dazu, können Sie für den selben Kaufpreis vielleicht sogar zwei oder gar drei Wohnungen erwerben, was das Mietausfallrisiko auf mehrere Schultern verteilt. Sämtliche Renovierungen müssen Sie alleine organisieren und bezahlen. Ein Mietausfall bei einer recht hohen monatlichen Belastung kann schnell weitreichende finanzielle Probleme beim Investor hervorrufen. Meistens deckt sich durch den hohen Kaufpreis die Miete bei weitem nicht, was wiederum eine relativ geringe Rendite bedeutet. 

Das Mehrfamilienhaus bedeutet zwar konstante Einnahmen zu generieren, allerdings auch viel Aufwand vor allem hinsichtlich der ordnungsgemäßen Verwaltung zu haben, überlassen Sie dies einem Verwalter (nicht WEG- Verwaltung, sondern die Sondereigentumsverwaltung), so kostet dies zusätzlich (etwa 20 € pro Wohneinheit).

 

Zustand der Immobilie

Vor dem Kauf sollte die Immobilie ausführlich auf Wert und Zustand geprüft werden. Eine sanierungsbedürftige Immobilie verschlingt schnell mehr Geld als gedacht und die Rendite schrumpft. Auch sollte auf den Wert der Immobilie geachtet werden, da bei einem Wiederverkauf sonst schnell ein böses Erwachen eintreten kann. 

Es soll Anleger geben, die sich ihr Objekt nicht einmal angeschaut haben und nach Jahren die erst gemerkt haben, dass sie eine "Schrottimmobilie" gekauft haben, die nicht halb den Preis wert war...

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Mietvertrag

Wollen Sie Ihre Immobilie vermieten, ist es wichtig, einen gültigen Mietvertrag mit entsprechend rechtskonformen Klauseln zu vereinbaren.

Entsprechende Formulare können Sie erhalten beim:

»

Deutscher Mieterbund

»

Haus- und Grundbesitzerverein

»

Buchhandel oder Internet

Denken Sie daran, dass Mieterträge in der jährlichen Steuererklärung angegeben und versteuert werden müssen. Aufwendungen in Verbindung mit der Mietwohnung können sich hingegen steuermindernd auswirken.

  • Das wichtigste ist der Mietzins, die Höhe der monatlichen Miete sollte an die Wohnlage angepasst sein. Hilfestellung bietet hier ein örtlicher Mietspiegel, sofern nicht vorhanden das Auswerten des Angebotes in der Tageszeitung. 
  • Einen Staffelmietvertrag ist für beide Mietparteien durchaus empfehlenswert, dabei sollten sich die Erhöhungen (Staffeln) an der Inflationsrate orientieren. Diese Vertragsart wirkt dem Zielkonflikt zwischen Mietern und Vermietern über eine angemessene Miete bzw. dessen Erhöhung entgegen, da schon bei Mietbeginn, die Mietsteigerungen feststehen. Dadurch ist das Verhältnis der beiden Parteien oft wesentlich entspannter.
  • Generell sollte ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen werden, bei einem Verkauf ist allerdings eine vermietete Wohnung in der Regel nur noch zu einem geringeren Kaufpreis veräußerbar.

Tipp:

Eine vermiete Immobilie ist weniger wert als eine freie. Sollten Sie die Immobilie wieder verkaufen wollen, versuchen Sie den Mieter durch Zahlung  eines Handgeldes aus der Immobilie zu bekommen. Sonst drohen lange Kündigungsfristen und Einsprüche gegen die Kündigung.

Zustand der Immobilie

Um eine zügige Vermietung zu erreichen sollte die Immobilie in ordnungsgemäßem  Zustand sein.

Im Mietvertrag sollten Sie mit dem Mieter die Renovierung beim Auszug vereinbaren. Beachten Sie hierzu unbedingt die aktuelle Rechtssprechung, so dürfen z.B. keine starren Fristenpläne für die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter im Mietvertrag stehen. Kommt der Mieter seinen Renovierungsverpflichtungen beim Auszug nicht nach, können Sie (mit einer Nachfrist von zwei Wochen) die Kaution kürzen und auf seine “Kosten” die Immobilie wieder in ordnungsgemäßen Zustand versetzen.

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