Immobilienlexikon

Kataster
Das Kataster ist ein amtliches, vermessungstechnisches Verzeichnis aller Grundstücke in einer Gemeinde. Das Liegenschaftskataster besteht aus einem beschreibenden Teil (Katasterbücher) und einem darstellenden Teil (Kataster-Kartenwerk).

Katasterkarten (Flurkarten)
Katasterkarten enthalten die zeichnerischen Darstellungen der Flure und Flurstücke mit Grenzverläufen und Grenzsteinen in einer Gemarkung. Die Katasterkarten werden heute überwiegende elektronisch geführt (ALK = Automatisierte Liegenschaftskarte, bzw. DFK = digitalisierte Flurkarte). Der Vorteil: Sie sind maßstabsunabhängig und blattschnittfrei. Katasterkarten stellen die Ausgangsbasis für verschiedene Verwendungszwecke dar. (Lageplane, Leitungspläne, Bebauungspläne, Flächennutzungspläne, Erfassung von Altlasten und Altlastenverdachtsflächen usw.)

Kaufvertrag
Bei Immobilienverkäufen muss der Kaufvertrag stets notariell beurkundet werden. Privatschriftliche Verträge (auch z. B. Vorverträge u.ä.) sind deshalb unwirksam. Im Kaufvertrag wird festgehalten, um welche Flurstücke oder welche Wohnung es sich in diesem Kaufvertrag handelt und wie viel Miteigentumsanteil ggf. auf die Eigentumswohnung entfällt. Es werden neben sonstigen Regelungen der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten aufgeführt. Jeder Kaufvertrag kann anders aussehen, wobei sich die Notare in der Regel an bestimmte Vertragsmuster halten. Die Unterzeichnung des Kaufvertrags hat allerdings noch nicht den Übergang des Eigentums zur Folge. Die Eigentumsübertragung findet erst dann statt, wenn der Käufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Zwischen Abschluss des Kaufvertrags und Eintragung des Erwerbers im Grundbuch vergehen in der Praxis jedoch mehrere Wochen. Der Käufer kann sich gegen nachteilige Verfügungen in dieser Zeit dadurch schützen, dass er die Eintragung einer Vormerkung vereinbart und beantragt.

Kaution

Sie dient dem Vermieter als Sicherheit für eine eventuelle Mietschuld oder für beim Auszug vom Mieter nicht ausgeführte, aber vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen. Die Kaution ist vom Vermieter verzinslich anzulegen und wird bei Beendigung des Mietverhältnisses – sofern keine Ansprüche gegen den Mieter bestehen – samt der erwirtschafteten Zinsen zurückgezahlt.

Kleinreparaturen (Wohnungsmietvertrag)
In der Regel wird der Mieter im Mietvertrag dazu verpflichtet, geringfügige Schäden auf eigene Kosten zu beheben, die in der Mietwohnung entstehen (Schalter, Steckdosen, Wasserhähne, Ventile, Brauseköpfe, Spülkästen, Fensterriegel, Türgriffe, Schlösser).

Nicht dazu zählt die Reparatur zerbrochener Glasscheiben und defekter Versorgungsleitungen. Die Behebung eines Bagatellschadens darf den Mieter nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs nicht mehr als 75 Euro im Einzelfall und 150–200 Euro oder 8%–10% der Miete pro Jahr kosten.

In einer Kleinreparaturklausel muss außerdem der Höchstbetrag für Reparaturen genannt werden, bis zu dem der Mieter die Kosten innerhalb eines Jahres zu tragen hat.

Kostenmiete
Kostenmiete ist die Höchstmiete für preisgebundenen Wohnraum, der mit öffentlichen Mitteln auf der Grundlage des II. Wohnungsbaugesetzes gefördert wurde. Sie setzt sich zusammen aus den Kapital- und Bewirtschaftungskosten der Wohnanlage. Zu den Kapitalkosten zählt auch eine Eigenkapitalverzinsung von 4%, bezogen auf 15% der Gesamtkosten. und 6% für den darüber hinausgehenden Anteil am Eigenkapital.

Zu den Bewirtschaftungskosten zählen die Abschreibung, die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallrisiko. Die Ermittlung dieser Aufwendungen war Gegenstand einer Wirtschaftlichkeitsrechnung, mit der anschließend die Durchschnittsmiete ermittelt wurde. Je nach Ausstattung und Lage der einzelnen Wohnungen konnte die Einzelmiete von diesem Durchschnittswert abweichen. Darüber hinaus kann der Vermieter auch Zuschläge zur Einzelmiete verlangen. Falls die „Bewilligungsmiete“ unter der Kostenmiete lag, musste das Wohnungsunternehmen „Aufwandsverzichte“ hinnehmen, wenn es das Bauvorhaben dennoch durchführen wollte. Meist wurde in solchen Fällen ganz oder teilweise auf die Eigenkapitalverzinsung verzichtet.

Beim neuen Förderungsrecht, nach dem Wohnraumförderungsgesetz, das am 1. Januar 2002 in Kraft trat, ist bei den hiernach geförderten Wohnungen nicht mehr die Kostenmiete maßgebend, sondern eine Miete, die zwischen der Förderungsstelle und dem Vermieter vereinbart wird. Sie liegt stets unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, die als Orientierungsgrundlage dient.

Kostenverteilungsschlüssel
Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie zu den Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums beizutragen. Welchen Beitrag jeder Wohnungseigentümer zu leisten hat, richtet sich nach dem Kostenverteilungsschlüssel.

Gemäß § 16 Abs. 2 WEG ist der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel die Kostentragung im Verhältnis der Miteigentumsanteile. Da § 16 Abs. 2 WEG keine zwingende Vorschrift ist, kann in der Gemeinschaftsordnung ein Verteilungsschlüssel vereinbart werden, der den Besonderheiten der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft Rechnung trägt.