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Jahresabrechnung
(Wohnungseigentum)
Zu den wichtigsten
Aufgaben des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört
die Aufstellung einer Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen
und Ausgaben im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums.
Diese Abrechnung ist
gesetzlich vorgeschrieben und vom Verwalter nach Ablauf eines
Kalenderjahres vorzunehmen (§ 28 Abs. 3 WEG), und zwar in aller
Regel 4 bis 5 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums.
Weil das Gesetz
keinerlei Vorschriften über Form und Inhalt der Jahresabrechnung
enthält, hat sich die Rechtsprechung umso intensiver mit
zahlreichen Einzelfragen befassen müssen und dabei folgende
wesentlichen Grundsätze und Grundforderungen an die Abrechnung
festgelegt:
1.
Die
gesetzlich vorgeschriebene Abrechnung hat nur die tatsächlichen
Einnahmen und Ausgaben während des jeweiligen Kalenderjahres
auszuweisen. Sie ist keine Bilanz und keine Gewinn- und
Verlustrechnung. Forderungen, Verbindlichkeiten und
Rechnungsabgrenzungen gehören grundsätzlich nicht in die
Abrechnung. Eine Ausnahme gilt für die Abrechnung der Heiz- und
Warmwasserkosten sowie für die Instandhaltungsrückstellung.
Letztere ist mit den Sollbeträgen aufzunehmen.
2.
Die
Abrechnung besteht aus der Gesamtabrechnung und den
Einzelabrechnungen für jeden einzelnen Wohnungseigentümer, wobei
die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Eigentümer
nach dem gesetzlichen oder dem abweichend vereinbarten
Verteilungsschlüssel vorzunehmen ist.
3.
Die
Gesamt- und die Einzelabrechnung muss vollständig, übersichtlich
und für jeden einzelnen Eigentümer auch ohne Inanspruchnahme von
sachverständigen Fachleuten nachvollziehbar sein.
4.
Inhaltlich
sollte die Gliederung der Einzelpositionen jener im Wirtschaftsplan
entsprechen, um auch eine Vergleichbarkeit der tatsächlichen mit
den veranschlagten Einnahmen und Ausgaben zu gewährleisten.
5.
Neben
der Jahresabrechnung als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung sind
in einem "Status" oder einer "Vermögensübersicht"
die Forderungen und Verbindlichkeiten auszuweisen, ferner die Höhe
der Instandhaltungsrückstellung sowie Angaben über die Kontenstände
der für die Gemeinschaft geführten Konten jeweils zu Beginn und
Ende des jeweiligen Kalenderjahres bzw. des abweichend vereinbarten
Rechnungszeitraumes.
Die Beschlussfassung
hat über die Gesamt- und Einzelabrechnungen zu erfolgen.
Andernfalls werden keine rechtswirksamen Zahlungspflichten begründet.
Ist eine Abrechnung fehlerhaft weil sie beispielsweise verkehrte
Verteilungsschlüssel enthält, bedarf sie der Anfechtung bei
Gericht und der Ungültigerklärung. Erfolgt keine Anfechtung, ist
auch eine fehlerhafte, aber mehrheitlich beschlossene Abrechnung
wirksam und verpflichtet jeden Eigentümer zur Zahlung eventuell
noch zu leistender Fehlbeträge wegen zu niedriger Vorauszahlungen.
Die Prüfung erfolgt
durch den Verwaltungsbeirat, wenn ein solcher von der Wohnungseigentümergemeinschaft
gewählt wurde. Sie soll sich nicht nur auf die rein rechnerische,
sondern auch die sachliche Richtigkeit erstrecken, so zum Beispiel
auch auf die Richtigkeit des verwenden Verteilungsschlüssels.
Ungeachtet der Prüfung
der Abrechnung durch den Verwaltungsbeirat hat jeder Wohnungseigentümer
das Recht, in die Abrechnungsunterlagen im Büro des Verwalters
Einsicht zu nehmen, und zwar selbst noch nach erfolgter
Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung.
Die Nichtvorlage oder
vorsätzlich verspätete Vorlage der Abrechnung kann eine vorzeitige
Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund rechtfertigen.
Jahresnettomiete
Als Jahresnettomiete
bezeichnet man die Miete pro Jahr, aus dem die Betriebs- und
Heizkosten vollständig ausgegliedert sind. Diese Nettomiete wird
auch Grundmiete oder Nettokaltmiete genannt.
Jahresreinertrag
und Jahresrohertrag
Der Jahresreinertrag
ergibt sich nach Abzug der Bewirtschaftungskosten vom
Jahresrohertrag. Beides sind Bestandteile der Rentabilitätsberechnung
einer vermieteten Immobilie. Dabei wird der Begriff
„Jahresrohertrag“ weitgehend gleichgesetzt mit der
„Nettokaltmiete“, die ein Immobilieneigentümer aus einem
vermieteten Objekt im Jahr erzielt. Wird der Jahresreinertrag zur
Ermittlung des Ertragswerts benötigt, ist die Abschreibung bei
Zugrundelegung der Restnutzungsdauer des Gebäudes bereits im
Kapitalisierungsfaktor enthalten, so dass sie bei Abzug der
Bewirtschaftungskosten nicht berücksichtigt wird. |
