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Immobilienfonds -
Geschlossener Immobilienfonds
Gesellschaft, die zur
Entwicklung oder zum Erwerb einer oder mehrerer definierter
Immobilien gegründet wird. Mehrere Investoren kaufen Anteile an dem
Fonds, bis die für das Objekt benötigte festgelegte Summe erreicht
wird – dann wird der Fonds „geschlossen“. Die jeweiligen
Zertifikate können in der Regel nicht mehr zurückgegeben, sondern
nur noch zwischen Verkäufer und Interessenten gehandelt werden
(Zweitmarkt). Zweck Geschlossener Immobilienfonds kann entweder die
Nutzung von Steuervorteilen oder aber die Gewinnerzielung (über
Mieteinnahmen und Wertsteigerung) sein. Der Anleger wird steuerlich
und wirtschaftlich wie ein direkter Immobilieneigentümer behandelt.
Die Rechtskonstruktion des Fonds ist entweder eine
Kommanditgesellschaft (KG) oder eine Gesellschaft des bürgerlichen
Rechts, für die ein Treuhänder im Grundbuch eingetragen ist. Bei
der KG-Lösung sind die im Handelsregister vermerkten Kommanditisten
die Anteilseigner und im Grundbuch ist der Komplementär
eingetragen, der keine Anteile hält.
Seit Inkrafttreten
des Steueranpassungsgesetzes 1999, 2000, 2002 sind Neugründungen
von steuerorientierten, geschlossenen Immobilienfonds nachhaltig
erschwert worden, siehe Fallenstellerparagraph (§2b EstG). Soweit
sich Initiatoren solcher Fonds jedoch völlig umorientierten, haben
sie durchaus Erfolg. Im Fokus der Konzeptionen stehen Objekte mit
hoher Rendite bei gleichzeitig niedrigem Risiko. Ins besondere
Blickfeld geraten ausländische Liegenschaften vor allem in den
Niederlanden, Frankreich und den USA.
Mit Inkrafttreten des
sogenannten 5. Bauherrenerlasses zum 1. Januar 2004 wurden die
Steuerspar-Möglichkeiten bei einer Beteiligung an Geschlossenen
Immobilienfonds nochmals begrenzt. Wer nach dem 31.12.2003 Anteile
an einem Geschlossenen Immobilienfonds zeichnet, darf die
sogenannten Erwerbsnebenkosten nicht mehr im Erstjahr in voller Höhe
steuersparend geltend machen, sondern muss sie auf die
voraussichtliche Nutzungsdauer verteilen. Folge ist, dass die
Steuerersparnisse bei der Beteiligung an einem Geschlossenen
Immobilienfonds anfangs spürbar geringer ausfallen als früher.
Immobilienfonds -
Offener Immobilienfonds
Offene
Immobilienfonds sind im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds
nicht als Immobilieninvestment, sondern als Wertpapieranlage zu
betrachten: Eine Kapitalanlagegesellschaft erwirbt aus dem
eingezahlten Sondervermögen Immobilien und veräußert diese auch
wieder. Die Rendite ergibt sich aus der Wertsteigerung der
Immobilien und den Mieteinnahmen. Anleger können jederzeit Anteile
an einem solchen Fonds erwerben und diese bei Bedarf an die
Investmentgesellschaft zurückgeben. Der offene Fonds ist weder in
der Zahl der Objekte, noch in der Höhe des Fondsvolumens oder der
Zahl der Anleger begrenzt. Die meisten Fonds bieten Stückelungen
schon ab Summen unter 50 Euro an. Der Verkauf der Anteile ist banktäglich
gemäß den in vielen Zeitungen veröffentlichten Rücknahmekursen möglich.
Damit stehen die Initiatoren offener Immobilienfonds miteinander im
Wettbewerb, da die Wertentwicklung der Anteile über das Interesse
der Anleger und somit über Mittelzu- oder -abflüsse entscheidet.
2003 gab es in
Deutschland 24 offene Immobilienfonds (Publikumsfonds). Das
Fondsvermögen betrug am 31.2.2002 71,2 Mrd. €. Der Mittelzufluss
betrug 2002 16,5 Mrd. € (das bisher größte Wachstumsjahr), 2003
dagegen 14,1 Mrd. €. Andererseits ergab die Bewertung der
Fondsobjekte erstmal ein relativ großes Minus mit 402 Mill. €. Im
Dezember 2003 war der Mittelzufluss seit längerer Zeit negativ
(-810 Mill. €). Allerdings wurde durch Umstrukturierungen
(zunehmendes Engagement im Ausland) und Wertanpassungen wieder ein günstigeres
Ergebnis erwartet.
Im Fokus des
zunehmenden Auslandsengagement stehen nach Angaben der Deutschen
Immobiliendatenbank die Niederlande (85 Liegenschaften), Großbritannien
(47), Belgien (27), Frankreich (24) und die USA (15). In € ausgedrückt
sind dies in Großbritannien 5,8 Mrd. €, in den Niederlanden 3,0
Mrd. €, in Frankreich 2,2 Mrd. €, in den USA 1,2 Mrd. € und in
Belgien 0,5 Mrd. €. Ende 2002 erreichte das Engagement in
Auslandsimmobilien 60% des gesamten Immobilienbestandes. Das
Fondsvermögen setzte sich 2001 wie folgt zusammen: Grundstücke
83,5%, Wertpapiere 17,1%, Bankguthaben 8,5%, sonstiges Vermögen
7,3%. Dem standen 16,4% Verbindlichkeiten gegenüber.
Im Interesse von mehr
Transparenz, deren Fehlen in der Branche vielfach beanstandet wird
wurde Anfang 2002 mit einem systematisch Rating begonnen. Beauftragt
damit ist die international anerkannte Ratingagentur "Mood’y
Investor Service". Das Rating bezieht sich auf die Qualität
des Fondsmanagements, die Qualität des Investments und die
Performance (Wertentwicklung). Für letztere werden bis zu 5
"Sterne" verliehen. Ob die Bewertungen durch Moody für
Anleger verlässliche Entscheidungshilfen sind, wird sich noch
herausstellen.
Neben den großen
Publikumsfonds gibt es heute eine Reihe von Immobilienspezialfonds.
Bei Ihnen ist die Zahl der Anleger auf zehn juristische Personen
beschränkt. Die Anleger rekrutieren sich überwiegend aus
Versicherungen, Pensionskassen, Banken und – zunehmend
–Industrieunternehmen mit Immobilienbesitz. |
