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Hammergrundstück
ist ein Grundstück, bei dem der hinten wohnende Nachbar (nutzt
praktisch die Fläche wie beim echten Hammerkopf) keine eigene
Zufahrt hat und darauf angewiesen ist, über das vordere Grundstück
laufen und fahren zu müssen (praktisch wie beim echten
Hammerstiel). Im Baulastenverzeichnis bzw. Grundbuch ist dann dieses
Wegerecht als Nutzungsbeschränkung für den Eigentümer der
vorderen Grundstücks eingetragen.
Hammerschlags- und
Leiterrecht
Das Hammerschlags-
und Leiterrecht ist in vielen Bundesländern in den
Nachbarrechtsgesetzen geregelt. Danach muss der Eigentümer oder
Besitzer eines Grundstückes es dulden, dass der Grundstücksnachbar
das Grundstück zur Durchführung von Bau-, Instandsetzungs- und
Unterhaltsarbeiten an seinem Grundstück unter bestimmten
Voraussetzungen betritt. Dieses Recht steht sowohl dem Eigentümer,
als auch dem Nutzungsberechtigten (z.B. Mieter, Nießbraucher) des
Nachbargrundstückes zu. Es ist so schonend wie möglich auszuüben.
Damit darf der
Nachbar seine Hecke auch von „der anderen Seite aus“
beschneiden., wenn dies anders nicht geht.
Hausgeld
Hausgelder sind Zahlungen (Vorschüsse) an den Verwalter einer
Wohnungseigentümergemeinschaft, damit dieser die
Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere die
Betriebskosten (mit Ausnahme der Grundsteuer) sowie die Kosten der
Instandhaltung, Instandsetzung, der Verwaltung sowie des
gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums bezahlt. Die
Höhe der regelmäßigen Zahlung richtet sich grundsätzlich nach
dem Verhältnis der Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer. Es
können jedoch andere Verteilungsschlüssel in der
Gemeinschaftsordnung festgelegt werden. Manchmal wird das Hausgeld
auch als Wohngeld bezeichnet. Die Abrechnung erfolgt jährlich.
Hausordnung
Die Hausordnung enthält
objektbezogene Regeln für ein gedeihliches Zusammenleben der
Bewohner und steckt die Grenzen für die Benutzung der
gemeinschaftlichen Räume und Anlagen durch Bewohner und Gäste der
Bewohner ab. Typische Regelungsinhalte sind Einhaltung von
Ruhezeiten, Lüftung und Heizung der Räume, Benutzung von
Wascheinrichtungen, Regelungen für die Tierhaltung usw.
Hausverwalter
Der Hausverwalter ist
Betreuer des Hauseigentümers in allen, das Hausgrundstück
betreffenden Angelegenheiten (daher der neuere Begriff des
Objektbetreuers). Bei den Leistungsbereichen ist nach dem
Boorberg-Standard zu unterscheiden zwischen
1. regulären
Leistungen (Grundleistungen), die der Verwalter ohne gesonderte
Absprache mit dem Hauseigentümer erbringt
2. zustimmungsabhängigen
Leistungen und
3. besonderen
Verwaltungsleistungen
Die unter 1. und 2.
zu erbringenden Leistungen sind durch die vereinbarte
Hausverwaltergebühr abgedeckt. Für die besonderen Leistungen kann
der Verwalter zusätzliche Gebühren verlangen. Zum regulären
Leistungsbereich zählen auf dem kaufmännischen Sektor das
Vermietungsmanagement und die Pflege der Mietverhältnisse, das
objektbezogene Rechnungswesen und Zahlungsverkehr,
Versicherungswesen, Beschäftigung und Überwachung der Hilfskräfte
und Ansammlung und Verwaltung einer Instandhaltungsrücklage.
Zum technischen
Leistungsbereich gehört die Inspektion, Wartung Instandsetzung und
Instandhaltung, Abnahme und Handwerkerleistungen, sachliche
Rechnungsprüfung. Zustimmungsabhängig ist in der Regel die Durchführung
von Mieterhöhungsverfahren, die sich nicht unmittelbar aus den
Mietverträgen ergeben und die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen
ab einem zu bestimmenden Volumen.
Gegen gesonderte Gebühr
werden vom Hausverwalter u.a. die Feststellung der Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung, Erstellung einer
Wirtschaftlichkeitsberechnung, Vorbereitung Überwachung und
Finanzierung von Um- und Ausbauten Modernisierungen und großen
Instandhaltungsmaßnahmen übernommen. Die Verwaltergebühr wird in
der Regel als %-Satz der Mieteinnahmen vereinbart.
(Schwankungsbereich zwischen 2,5% und 8% je nach Größe und
Mietniveau.
Heimfallanspruch
vgl.• Erbbaurecht
In Erbbauverträgen
werden Heimfallansprüche vereinbart. Sie beziehen sich in der Regel
auf Fälle des grob vertragswidrigen Verhaltens des
Erbbauberechtigten (etwa Nichtzahlung des vereinbarten Erbbauzinses
über einen längeren Zeitraum). Macht der Grundstückseigentümer
von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, ist an den Erbbauberechtigten
zur Abgeltung des Restwerts des Erbbaurechts eine „angemessene“
Vergütung zu bezahlen. Darüber kann bereits im Erbbauvertrag eine
Vereinbarung getroffen werden. Dient das Erbbaurecht den Wohnbedürfnissen
minderbemittelter Bevölkerungskreise, muss die Vergütung mindesten
2/3 des Verkehrswertes des Erbbaurechts betragen.
• Dauerwohnrecht
Nach § 36 WEG kann
auch als Inhalt eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts ein
Heimfallanspruch zwischen dem Berechtigten und dem Eigentümer
vereinbart werden, wenn bestimmte, im Vertrag genannte
Voraussetzungen, zum Beispiel auch Pflichtverletzungen durch den
Berechtigten, eintreten.
Hierzu gehören auch
Regelungen über eine Entschädigung an den Berechtigten, wenn vom
Heimfallanspruch Gebrauch gemacht wird.
Heiz- und
Warmwasserkosten
Heizkosten und
Warmwasserkosten zählen zu den Betriebskosten, die der Vermieter
auf den Mieter umlegen darf. Die Verordnung über die verbrauchsabhängige
Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Heizkostenverordnung)
schreibt zwingend vor, dass 50% bis 70% der Heizungs- und
Warmwasserkosten nach Verbrauch zu verteilen sind.
Der restliche Anteil
wird nach Wohn- und Nutzfläche oder umbautem Raum umgelegt. Es kann
sich dabei auch nur um die beheizbare Wohnfläche oder den
beheizbaren umbauten Raum handeln.
Herstellungskosten
Herstellungskosten hat, wer als Bauherr ein Gebäude errichtet. Zu
den Herstellungskosten zählen:
·
Grundstückskosten
(bei zeitnahem Erwerb)
·
Baukosten
·
Baunebenkosten
·
Aufwendungen
für Außenanlagen.
HOAI
Abkürzung für die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure.
Sie regelt die Frage, welche Vergütung der Bauherr dem Architekten
für dessen Leistung schuldet. Soweit keine andere schriftliche
Vereinbarung bei Abschluss des Architektenvertrags getroffen wird,
gilt grundsätzlich das jeweilige Mindesthonorar der HOAI als
vereinbart. Im Bauträgervertrag und beim Kauf von
Eigentumswohnungen wird der Zeitpunkt des Gefahrenübergangs meist
im Vertrag festgelegt.
Hypothek
Die Hypothek ist ein
heute kaum mehr vorkommendes Grundpfandrecht, das im BGB ausführlich
geregelt ist. Geschätzt wird, dass lediglich 3% aller
Grundpfandrechte noch Hypotheken sind. Die Kenntnis der Regelungen
ist deshalb wichtig, weil sie zum großen Teil auch für die heute
überwiegende verwendete Grundschuld gelten.
Im Gegensatz zur
Grundschuld ist die Hypothek mit einer Forderung verbunden und damit
streng akzessorisch. Dabei steht die Forderung im Vordergrund. Das
„Accessoir“ ist die Forderung. Ohne sie kann die Hypothek nicht
entstehen. Hypotheken- und Forderungsgläubiger müssen identische
Personen sein.
Wird eine Hypothek
bestellt, fertigt das Grundbuchamt – falls dies nicht
ausgeschlossen wird – einen Hypothekenbrief aus. Dies gilt auch für
die Grundschuld. In dem Fall erwirbt der Gläubiger die Hypothek
erst mit Übergabe des Briefes durch den Eigentümer oder – wie
dies überwiegend vereinbart wird – durch das Grundbuchamt. Der
Schuldner kann der Geltendmachung der Hypothek widersprechen, wenn
der Brief nicht vorgelegt wird. Heute wird in der Regel der
Erteilung eines Briefes (auch bei der Grundschuld) ausgeschlossen.
Damit ist die
Buchhypothek (Buchgrundschuld) der Regelfall. Die Vorteile des
Hypothekenbriefes hat man darin gesehen, dass er in einem
schriftlichen Vertrag als Sicherheit an Dritte abgetreten werden
konnte, ohne dass dies zu Änderungen im Grundbuch führt. Da heute
Privatpersonen als Hypothekengläubiger keine Rolle mehr spielen,
ist der Vorteil dieses Briefes weitgehend wertlos.
Der Normalfall der
Hypothek ist die Verkehrshypothek. Es gibt jedoch viele weitere
Ausgestaltungsformen. Hierzu zählen die Sicherungshypothek mit den
Unterformen der Arresthypothek, der Bauhandwerkersicherungshypothek,
der Höchstbetragshypothek und die Zwangshypothek.
Diese kann für
mehrere Forderungen verschiedener Gläubiger bestellt werden. Sie
ist immer eine Buchhypothek. Solange die Forderung noch nicht endgültig
festgestellt ist, gilt die Höchstbetragshypothek als vorläufige
Eigentümergrundschuld. Bei der Arresthypothek wird der Geldbetrag
als Höchstbetrag eingetragen, durch dessen Hinterlegung die
Vollziehung des Arrestes gehemmt wird.
Bei der
Zwangshypothek handelt es sich um eine Sicherungshypothek. Grundsätzlich
muss aber jede Hypothek vom Eigentümer bewilligt werden. Diese
Bewilligung wird bei der Zwangshypothek ersetzt durch einen
vollstreckbaren zugestellten Schuldtitel.
Wenn einmal ein
Grundstück mit einer Hypothek belastet ist, muss es auch die Möglichkeit
geben, diese Hypothek wieder zu löschen. Grundsätzlich würde eine
formlose Erklärung des Gläubigers ausreichen, damit die Hypothek
gelöscht werden kann. Die Grundbuchordnung verlangt dazu, dass
diese Erklärung des Gläubigers zumindest notariell beglaubigt ist
und dass der Grundstückseigentümer ebenfalls in beglaubigter Form
der Löschung zustimmt.
Ist die Hypothek,
z.B. von einem Dritten gepfändet, so muss auch noch dieser in
beglaubigter Form der Löschung zustimmen. Gibt es keine besondere
Vereinbarung, wer die Kosten der Löschung tragen soll, so sind
diese vom Eigentümer zu tragen. |
