Das Gutachten – der Verkehrswert
Das
Gutachten wird von einem Sachverständigen erstellt. Die
Amtsgerichte sind daran gehalten -aber nicht dazu
verpflichtet- öffentlich bestellte und vereidigte
Sachverständige auszuwählen.
Sacherständige sind insbesondere Architekten, Bausachverständige oder Diplom
Sachverständige (Verkehrswertermittler). Hier
zeigen sich aufgrund der verschiedenen Ausbildungen
unterschiedliche Herangehensweisen.
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Gutachter ein, der Sie berät: www.der-Hausinspektor.de (Link!)
Architekten
neigen häufig dazu, viele, teils sehr theoretische
Berechnungen anzustellen, auf Grundlage der m² Wohnfläche,
bzw. der m³ umbauten Raum, welche sie dann anhand eines
Indexes auf die heutigen Baukosten umrechnen. Auch
Bausachverständige haben meist keine praktische Erfahrungen
im Verkauf von Immobilien und die Berechungen unterliegen ähnlichen
Schwerpunkten, welche den Nachteil aufweisen können, zu sehr
der grauen Theorie zu verfallen. So ist der Marktwert häufig
eine schwer greifbare Größe und unterliegt diversen,
teilweise großen Schwankungen, Vorteile hat jeder Sachverständige
der die aktuelle Marktlage richtig einzuschätzen weiß und
evtl. auch wer zuvor als Immobilienmakler gearbeitet hat. Im
allgemeinen ergeben sich die Bodenrichtwerte aus den
Gutachterausschüssen, wo Auswertungen von Grundstücksverkäufen
der Vergangenheit zugrunde liegen.
Das Gutachten ist also in jedem Fall eine gute
Orientierungshilfe, auch die eventuellen Mängel sollten aus
dem Gutachten hervorgehen.
Den Verkehrswert ermittelt der Gutachter über mehrere
parallele Bewertungsmethoden:
Der
Sachverständige greift auf eine Kaufpreissammlung zurück
oder er vergleicht mit ähnlichen Objekten. Da die Objekte häufig
recht verschieden sind, bewertet er Abweichungen individuell
mit Zuschlägen oder Abschlägen.
Der
Gutachter errechnet den umbauten Raum des Gebäudes, auf Basis
der Daten des statistischen Bundesamtes für die
Herstellungskosten ermittelt er die Herstellungskosten zum
aktuellen Datum. Abgezogen werden Altersabnutzung und Abschläge
für mögliche Instandsetzungen. Die Schwierigkeit besteht
darin, dass der Immobilienmarkt nicht unbedingt das hergibt,
was der Eigentümer nach seinen individuellen Vorstellungen
erbauen ließ.
Aufgrund
der erzielbaren Miete oder Pacht errechnet der Gutachter die
Bruttojahreserträge. Abgerechnet werden Bewirtschaftungs- und
Instandhaltungskosten. Die Jahresnettomiete wird über einen
Vervielfältiger zum Ertragswert hochgerechnet. Die
zugrundegelegte Miete muss nicht mit der derzeit tatsächlichen
gleich sein. In der Regel basiert die erzielbare Miete auf dem
Mietspiegel.
Der
Gutachter entscheidet, über die Relevanz der jeweiligen Berechnungsmethode
die anderen Berechnungen sind zur Überprüfung des
errechneten Wertes meist ebenfalls durchgeführt worden.
Gutachter finden Sie hier: Immobiliengutachter
(LINK!)
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