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Gefahrübergang
Hierunter versteht man die Frage, wer im Falle einer - weder
vom Bauherr noch vom Bauunternehmer zu vertretenden - Zerstörung oder
Beschädigung des Bauwerks das Risiko der Neuherstellung und der Vergütung
zu tragen hat. Beim BGB-Vertrag findet der Gefahrenübergang nach § 644
BGB mit Abnahme des Bauwerks statt. Nach diesem Zeitpunkt muss der Bauherr
die Vergütung des Bauunternehmers auch dann zahlen, wenn das Gebäude
zerstört oder beschädigt wird. Eine davon zugunsten des Bauunternehmers
abweichende Regelung enthält § 7
VOB/B.
Gemarkung
Das Gebiet einer Gemeinde
wird durch die Gesamtheit der Flurstücke, die zu der Gemeinde gehören,
festgelegt. Überwiegend besteht das Gemeindegebiet aus mehreren
Gemarkungen. Eine Gemarkung kann aber auch Teile von mehreren
Gemeindegebieten umfassen.
Für die Nummerierung wird
eine geschlossene Gruppe von Flurstücken jeweils zu einem
Nummerierungsbezirk zusammengefasst. Der Nummerierungsbezirk für die
Flurstücke im Kataster ist identisch mit einer Gemarkung.
Die Gemarkungen werden nach
ihrer geografischen Lage benannt. Als Benennung wird möglichst der Name
einer Gemeinde, eines Gemeindeteils oder eines gemeindefreien Gebiets
verwendet. Sind derartige Möglichkeiten nicht gegeben, so wird die
Benennung aus einer für die betreffende Örtlichkeit gebräuchlichen
geografischen Bezeichnung abgeleitet.
Gemeinschaftseigentum
Zum gemeinschaftlichen
Eigentum zählen neben dem Grundstück (§ 1 Abs. 5 WEG) alle übrigen
Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im
Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Dabei handelt es
sich um vor allem um Dach-, Boden- oder Kellerräume.
Zum Gemeinschaftseigentum
gehören ferner alle übrigen Gebäudeteile, die dem Bestand und der
Sicherheit des Gebäudes dienen, sowie alle Anlagen und Einrichtungen, die
dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen (§ 5
Abs. 2 WEG).
Zu ersteren zählen alle
konstruktiven Gebäudebestandteile wie Dach, Außenwand, Fenster, Haus-
und Wohnungstüren, tragende Wände, Decken und Böden, auch wenn sie sich
im Bereich des Sondereigentums befinden.
Zu letzteren gehören
Treppenhaus, Aufzüge, Zentralheizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen,
zentrale Installations- und Ver- bzw. Entsorgungseinrichtungen.
Für die Instandhaltung und
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sind alle Wohnungseigentümer
gemeinschaftliche verpflichtet und haben die entsprechenden anteiligen
Kosten zu tragen.
Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung enthält die Bestimmungen, die das Verhältnis
der Wohnungseigentümer untereinander regeln. Sie ist vergleichbar mit der
Satzung eines Vereins.
Geschossflächenzahl
(GFZ) - Geschossfläche (GF)
Die Geschossflächenzahl
ist eine von mehreren Festsetzungen zur Bestimmung des Maßes der
baulichen Nutzung im Rahmen eines Bebauungsplanes. Sie stellt ein Verhältnis
zwischen der Summe der Geschossflächen eines Gebäudes und der Größe
des Baugrundstücks her. Beträgt sie etwa 1,2, dann bedeutet dies, dass
auf einem 1000m2 großen Grundstück 1200 m2 Geschossfläche (GF)
errichtet werden können. Die Geschossfläche berechnet sich nach den Außenmaßen
der Geschosse.
Die GFZ streut je nach
Baugebietsart zwischen 0,4 (Kleinsiedlungsgebiet) und 3,0 (Kerngebiet).
Als Planzeichen im Bebauungsplan wird die GFZ als zulässiges Höchstmaß
wie folgt dargestellt: z.B. 1,2 im Kreis
Geschossflächenzahlen können
auch im Flächennutzungsplan Eingang finden. Alternativ zur GFZ kann auch
die GF = Geschossfläche dargestellt werden.
Gewerk
Gewerk ist die Bezeichnung für die Arbeiten der verschiedenen bei der
Bauausführung tätig werdenden Handwerker. Das sind zum Beispiel
Fliesenlegern, Elektroinstallation, Sanitärinstallation usw.
Grenzabstand
ist die Entfernung, die von Haus, Garage und Bäumen (vom Stamm aus)
mindestens zur Grundstücksgrenze bleiben muss. Für Häuser ist es meist
die halbe Haushöhe, mindestens aber drei Meter (steht genau in der
Bauordnung), für Bäume und Sträucher mindestens 50 Zentimeter (steht
genau im Landesnachbarrechtsgesetz).
Grundbuch
Beim Grundbuch handelt es
sich um ein öffentliches Register der im Grundbuchbezirk gelegenen
Grundstücke und den mit ihnen verbundenen Rechten (Bestandsverzeichnis).
Es dient der Dokumentation der Eigentumsverhältnisse (Abteilung I), der
auf den Grundstücken ruhenden Lasten und Beschränkungen (Abteilung II)
und der auf ihnen ruhenden Grundpfandrechten (Abteilung III). Für jedes
„Grundstück“ i.S.d. Grundbuchrechts wird ein Grundbuchblatt angelegt,
das sich in die oben beschriebenen Abteilungen gliedert (Grundbuch
organisiert als Realfolium). Es kann aber auch für einen Eigentümer, der
über mehrere Grundstücke verfügt ein Grundbuchblatt angelegt werden
(sog. Personalfolium), solange die Übersichtlichkeit nicht darunter
leidet. Nicht alle Grundstücke sind „buchungspflichtig“. Zu den
buchungsfreien Grundstücken zählen Grundstücke der Gebietskörperschaften
(Bund, Länder, Gemeinden) sowie Grundstücke der Kirchen und Klöster.
Ferner sind Grundstücke, die im Hinblick auf andere Grundstücke nur eine
dienende Funktion haben, zum Beispiel Wege, die von Eigentümern mehrerer
Grundstücke benutzt werden, nicht buchungspflichtig.
Das Bestandsverzeichnis
enthält die Grundstücksdaten des Liegenschaftskatasters wobei häufig
Flurstücke unter jeweils einer eigenen Nummer geführt werden. Durch
„Zuschreibung“ können aber unter einer laufenden Nummer zwei oder
mehrere Flurstücke geführt werden. Darüber hinaus werden „subjektiv
dingliche“ Rechte des jeweiligen Eigentümers eingetragen, z.B. das
Wegerecht an einem anderen Grundstück. Ebenso werden hier
Miteigentumsanteile an einem anderen Grundstück eingetragen (z.B. an
gemeinsamen Zuwegen in einer Reihenhaussiedlung), das dann selbst im
Grundbuch nicht erfasst ist.
Abteilung I kann unrichtig
werden, wenn der eingetragene Eigentümer stirbt. Der Erbe muss die
Grundbuchberichtigung beantragen.
Zu den Lasten zählen
Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Nießbrauch,
Reallasten und das Erbbaurecht. Beschränkungen sind solche, die das Verfügungsrecht
des Eigentümers beschränken etwa bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens
über das Vermögen des Eigentümers. Eine Reihe von eintragungsfähigen
Vermerken können ebenfalls auf Beschränkungen hinweisen, etwa der
Umlegungs- und der Sanierungsvermerk.
Grundpfandrechte beziehen
sich auf Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden. Hypotheken kommen
nur noch selten vor, Rentenschulden fast gar nicht. Sofern ein Grundstück
„auf Rentenbasis“ verkauft wird, dient als Absicherungsmittel nicht
die „Rentenschuld“, sondern die Reallast.
Neben dem Grundbuch für
Grundstücke gibt es das Erbbaugrundbuch, das Wohnungs- und
Teileigentumsgrundbuch und das Wohnungserbbaugrundbuch, (bzw.
Teileigentumserbbaugrundbuch) und das Berggrundbuch, das dem Nachweis des
Bergwerkeigentums (einem Recht des Aufsuchens und der Gewinnung von
Bodenschätzen) dient. Erbbau- und Berggrundbücher sind Grundbücher für
grundstücksgleiche Rechte. Alle Grundbucharten haben die gleiche
Einteilungsstruktur. Im Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs ist
anstelle des Grundstücks das Erbbaurecht, beim
Wohnungsgrundbuch/Teileigentumsgrundbuch der Miteigentumsanteil am
gemeinschaftlichen Eigentum, das Grundstück und das dazugehörende
Sondereigentumsrecht und dessen Beschränkungen durch die anderen
Wohnungsgrundbücher eingetragen.
Zur Sicherung des in der
ehemaligen DDR entstandenen Gebäudeeigentums und Nutzungsrechts wurde das
Institut des Gebäudegrundbuchs eingerichtet, das dem Erbbaugrundbuch
nachgebildet ist. Das Gebäudeeigentum selbst wird im Grundbuch des
Grundstücks, auf dem das Gebäude steht, als Belastung eingetragen.
Einsicht in das Grundbuch
kann jeder nehmen, der ein berechtigtes Interesse darlegt (etwa auch der
Makler, der einen schriftlichen Makler-Verkaufsauftrag vorlegen kann).
Das Einsichtsrecht bezieht
sich auch auf die Grundakte, in denen die Dokumente enthalten sind, die zu
den Eintragungen im Grundbuch gehören (z.B. notarieller Kaufvertrag).
Durch Einführung des
automatisierten Abrufverfahrens im Rahmen der Datenfernübertragung können
mit Genehmigung der Länderjustizverwaltungen Gerichte, Behörden, Notare
öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und an dem Grundstück
dinglich berechtigte Kreditinstitute sich auf einfachem Wege
Grundbuchabschriften besorgen.
Grundbuchauszug
Die
Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Eintragungen im
Grundbuch. Der Grundbuchauszug ist insbesondere für einen potentiellen Käufer
wichtig, weil er damit die Angaben des Immobilienverkäufers überprüfen
kann.
Grundbucheintragung
Erst durch die Eintragung ins Grundbuch wird der Erwerber einer Immobilie
deren Eigentümer. Für die Eintragung fallen Gerichtskosten an.
Grundbucheinsicht
Nach § 12 GBO (Grundbuchordnung) darf jeder, der ein berechtigtes
Interesse nachweisen kann, das Grundbuchblatt eines Grundstücks einsehen.
Ein berechtigtes Interesse hat zum Beispiel derjenige, der in
Kaufverhandlungen über ein Grundstück steht. Die Grundbucheinsicht als
solche ist gebührenfrei.
Grunddienstbarkeit
Die Grunddienstbarkeit ist
das dingliche Absicherungsmittel eines Rechts an einem Grundstück
(„dienendes Grundstück“), das dem jeweiligen Eigentümer eines
anderen Grundstücks („herrschendes Grundstück“) zusteht. Das Recht
kann ein beschränktes Nutzungsrecht des jeweiligen Eigentümers des
herrschenden Grundstücks sein (z.B. Geh- und Fahrtrecht) oder eine
Duldungspflicht des jeweiligen Eigentümers des belasteten Grundstücks
(z.B. Duldung einer Grenzbebauung) oder der Ausschluss eines Rechts des
jeweiligen Eigentümers des belasteten Grundstücks (z.B. des Betriebs
eines bestimmten Gewerbes). Die Grunddienstbarkeit kann ohne Zustimmung
des Berechtigten nicht gelöscht werden und muss von einem Grundstückserwerber
übernommen werden. In der Regel besteht sie „ewig“, wenn nicht eine
zeitliche Beschränkung vorgesehen ist. Ein mit einer Grunddienstbarkeit
belastetes Grundstück bedeutet eine mehr oder weniger starke Beeinträchtigung
und ist bei der Ermittlung des Verkehrswertes wertmindernd zu berücksichtigen
Grunderwerbsnebenkosten
Grunderwerbsnebenkosten
sind Kosten, die neben dem Kaufpreis beim käuflichen Erwerb von Grundstücken
entstehen. Üblicherweise zahlt sie der Käufer. Zu den
Grunderwerbsnebenkosten zählen:
1. die Kosten der
notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrages, nicht aber in
diesem Zusammenhang etwa entstehende Kosten der
Grundpfandrechtsbestellung. Grundlage ist die Kostenordnung. Höhe +/- 1%
des Kaufpreises.
2. die Gerichtskosten für
die Rechtsänderungen im Grundbuch. Grundlage ist auch hier die
Kostenordnung. Die Höhe bewegt sich bei +/- 0,5% des Kaufpreises.
3. die Grunderwerbsteuer,
die sich auf den Kaufpreis für das Grundstück (ohne Zubehör) einschl.
der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer
vorbehaltenen Nutzungen bezieht. Grundlage ist das
Grunderwerbsteuergesetz. Der Grunderwerbsteuersatz beträgt derzeit 3,5%.
4. eine etwaige
Maklerprovision, soweit sie aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung vom
Käufer zu bezahlen ist (überwiegend 3% plus MwSt., in einigen Bundesländern
auch 5% plus MwSt.).
5. etwaige Kosten im
Zusammenhang mit einer erforderlich werdenden Grundstücksvermessung, wenn
sie vertraglich vom Käufer übernommen werden.
Nicht zu den
Grunderwerbsnebenkosten zählen Erschließungsbeiträge, Kosten von
Baugrunduntersuchungen oder Kosten, die im Zusammenhang mit der siehe
Bodenordnung entstehen. Sie entstehen im Zusammenhang mit der
„Baulandproduktion“, erhöhen der Wert des Grundstücks und sind
deshalb den Kosten des Baugrundstücks zuzurechnen.
Obwohl die Betrachtung der
Transaktions- und Informationskosten heute vor allem in der
volkswirtschaftlichen Literatur (Neue Ökonomie) eine zunehmende Rolle
spielt, zählen nach bisherigem Verständnis Informationskosten des Käufers
(noch) nicht zu den Grunderwerbsnebenkosten. Lediglich Maklergebühren,
die teilweise auch den Informationskosten zugerechnet werden, sind
Erwerbsnebenkosten.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist
eine besondere Umsatzsteuer auf Grundstücksumsätze. Erfasst werden
Umsatzvorgänge aller Art. Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer schließen
sich gegenseitig aus. Beim Grundstückserwerb kann jedoch zur Umsatzsteuer
optiert werden. In diesem Fall unterliegt auch die Umsatzsteuer der
Grunderwerbsteuer. Bei der Umsatzsteuer wird die Grunderwerbsteuer zur Hälfte
angerechnet. Unentgeltliche Grundstücksüberlassungen und das Vererben
von Grundstücken unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer.
Bemessungsgrundlage ist regelmäßig der "Wert der Gegenleistung”
und nur in wenigen Ausnahmefällen der "Wert des Grundstücks” der
dann nach den gleichen Vorschriften berechnet wird, wie der für die
Erbschaft- und Schenkungsteuer relevante Grundbesitzwert.
Der Wert der Gegenleistung
ist beim Kaufvertrag der Kaufpreis einschließlich aller dem Verkäufer
vorbehaltenen Nutzungen (z.B. weiteres unentgeltliches Wohnungsrecht) und
vom Erwerber über den Kaufpreis hinaus zu erbringenden weiteren
Leistungen (z.B. Übernahme einer vom Verkäufer geschuldeten Maklergebühr).
Beim Tauschvertrag ist es der Wert der Tauschleistung. Werden zwei Grundstücke
getauscht, handelt es sich um zwei Grunderwerbsvorgänge. Weitere
grunderwerbsteuerpflichtige Erwerbsvorgänge sind das Meistgebot im
Zwangsversteigerungsverfahren, die Vergabe eines Erbbaurechts, die
Enteignung von Grundstücken und jede weitere Erwerbsart, die
wirtschaftlich einem Grundstücksumsatz gleichkommt. Dazu zählt vor allem
die Einräumung von faktischen Verfügungsrechten über Grundstücke, ohne
dass damit im rechtlichen Sinne ein Erwerbsvorgang verbunden ist.
Grunderwerbsteuer fällt
auch an, wenn in bestimmtem Umfang Anteile an einer Personengesellschaft,
zu deren Vermögen inländische Grundstücke gehören, veräußert werden.
Innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren müssen dabei mindestens 95 % der
Gesellschaftsanteile veräußert worden sein. Behält der ursprüngliche
Gesellschafter 5,01 % über die 5 Jahre hinaus, greift die Vorschrift
nicht. Diese ist für Veräußerungsfälle nach dem 31.12.1996 anzuwenden.
Die früher für
grundbesitzhaltende Gesellschaften (juristische Personen) geltende Regel,
dass sich die Gesellschaftsanteile vollständig in der Hand des Erwerbers
vereinigen müssen, wurde mit Wirkung zum 1.1.2000 dahin verschärft, dass
es auch hier genügt, wenn mindestens 95 % sich in der Hand des Erwerbers
oder in der Hand von herrschenden und abhängigen Unternehmen bzw.
Personen allein vereinigen würden.
In solchen Fällen ist
nicht der Wert der Gegenleistung, sondern der Wert des Grundstücks
(Grundbesitzwert und nicht mehr Einheitswert!) Bemessungsgrundlage.
Die Grunderwerbsteuer beträgt
3,5 %. Der für die Grunderwerbsteuer maßgebliche Grundstücksbegriff
entspricht der bürgerlich rechtlichen Grundstücksdefinition. Ein mitveräußertes
Zubehör unterliegt deshalb nicht der Grunderwerbsteuer. Allerdings ist im
Kaufvertrag ein entsprechender Antrag an das Finanzamt zu stellen und der
Wert des Zubehörs zu beziffern. Das gleiche gilt für alle mitveräußerten
beweglichen Gegenstände, die nicht Zubehör sind.
Verkäufer und Käufer sind
hinsichtlich der Grunderwerbsteuer dem Finanzamt gegenüber
Gesamtschuldner. In der Kaufvertragsurkunde wird aber in der Regel
bestimmt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat.
Wird ein Erwerbsvorgang rückgängig
gemacht (z.B. Rücktritt von einem Kaufvertrag) wird auf Antrag eine
bereits bezahlte Grunderwerbsteuer zurückerstattet.
Ausgenommen von der
Besteuerung sind u.a. Erwerbsvorgänge, die der Erbschaft- und
Schenkungsteuer unterliegen, Erwerbsvorgänge zwischen Verwandten 1.
Grades und deren Ehegatten, Erwerbsvorgängen zwischen Ehegatten, auch
wenn sie geschieden sind und der Erwerb der Vermögensauseinandersetzung
dient. Grunderwerbsteuer fällt auch dann nicht an, wenn der Wert der
Gegenleistung 2.500 Euro nicht übersteigt.
Grundflächenzahl (GRZ)
Grundfläche (GR)
Die Grundflächenzahl ist
das Maß der baulichen Nutzung, auf das bei Festsetzungen im Bebauungsplan
nicht verzichtet werden kann. Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel m2
Grundfläche eines Baugrundstücks mit baulichen Anlagen überdeckt werden
darf. Beträgt sie etwa 0,4, dann besagt dies, dass von einem 1000 m2 großen
Grundstück 400 m2 überbaut werden dürfen. Für Garagen und Nebenanlagen
einschließlich Zufahrten dürften noch weitere 50% der 400m2
„baulich“ genutzt werden. Die durch bauliche Anlagen versiegelte
Bodenfläche beträgt in diesem Fall 600 m2. Im Interesse der Vermeidung
einer zu starken Bodenversiegelung gibt es eine Kappungsgrenze, die bei
80% liegt. Wenn in dem genannten Beispiel eine GRZ von 0,7 festgesetzt wäre,
dann müssen mindestens 20% des Baugrundstücks von baulichen Anlagen
freigehalten werden. Für Garagen und Nebenanlagen stünden dann nur noch
100 m2 zur Verfügung.
Die Gemeinde ist bei
Festsetzung der GRZ an baugebietsabhängige Höchstmaße gebunden. Sie
schwanken zwischen 0,2 für Kleinsiedlungs- und Wochenendhausgebieten und
1,0 in Kerngebieten. Bei reinen und allgemeinen Wohngebieten beträgt das
Höchstmaß 0,4, bei besonderen Wohngebieten sowie Dorf- und Mischgebieten
0,6 und bei Gewerbe- und Industriegebieten schließlich 0,8. Von der zulässigen
Grundfläche ist die „überbaubare Grundstücksfläche“ zu
unterscheiden. Siehe hierzu das Stichwort „Baufenster“. Die Grundflächenzahl
wird im Bebauungsplan als Planungssymbol einfach als Dezimalbruch
dargestellt: 0,4
Andere Darstellungsform:
GRZ 0,4.
Alternativ zur GRZ kann
auch die zulässige Grundfläche (GR) in einer absoluten Zahl dargestellt
werden, z.B. GR = 400.
Grundpfandrecht
Das Grundpfandrecht ist ein
Absicherungsmittel für ein Darlehen. Es wird entweder in der
Ausgestaltungsform der Grundschuld oder – ganz selten noch – der
Hypothek in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Die Rentenschuld
kommt als Grundpfandrecht praktisch nicht mehr in Betracht. Langfristige
Rentenzahlungsverpflichtungen werden im Rahmen einer Reallast abgesichert.
Grundschuld
Die Grundschuld ist das
heute bei weitem häufigste dingliche Absicherungsmittel für
Immobiliendarlehen. Überwiegend handelt es sich dabei um
Buchgrundschulden. Ihrem Charakter nach ist die Grundschuld eine
Sicherungsgrundschuld. Dabei steht als Sicherungszweck ein Darlehen im
Vorderung. Abgesichert werden aber könnte auch die Erbringung einer
Leistung durch den Schuldner. Die Grundschuld muss allerdings betragsmäßig
beziffert werden. In einer Zweckbestimmungserklärung gegenüber dem Gläubiger
muss der Eigentümer klarstellen, welchen Sicherungszweck die Grundschuld
erfüllen soll.
Die Grundschuld gewährt
dem jeweiligen Gläubiger das Recht der „Befriedigung aus dem Grundstück“.
Das kann geschehen durch Beschlagnahme von Mieten, durch Zwangsverwaltung
oder Zwangsversteigerung. Die Befriedigung erfolgt jedoch lediglich
„aus“ dem Grundstück. D.h., dass der Gläubiger gegen den Schuldner
keinen direkten Leistungsanspruch hat, sondern nur das Grundstück dafür
haftet, dass die Forderungen gegen den Schuldner aus den Erträgen des
Grundstückes oder aus dessen Verwertung beglichen werden. Will der
Schuldner eine derartige Verwertung seines Grundstückes vermeiden, muss
er die Forderungen aus seinem sonstigen Vermögen begleichen.
Der Hauptunterschied
zwischen Grundschuld und Hypothek besteht darin, dass die Grundschuld vom
Bestand einer schuldrechtlichen Forderung unabhängig (abstrakt) ist.
Einer eingetragenen Grundschuld muss nicht einmal eine Forderung zugrunde
liegen. So kann sich z.B. der Eigentümer eines Grundstückes durch
erstrangige Eintragung einer Eigentümergrundschuld Rangstelle und
Kreditschaffungsmöglichkeiten sichern. Eine im Grundbuch eingetragene
Grundschuld kann auch wiederholt für Darlehen verwendet werden.
Grundschulden können auch in bestimmten ausländischen Währungseinheiten
(Dollar, englische Pfund, Schweizer Franken) und natürlich auch in EURO
eingetragen werden.
Grundsteuer
Dauernde Gemeindeabgabe auf
Grundeigentum. Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt in einem
dreistufigen Verfahren. In der ersten Stufe wird der Einheitswert des
Grundbesitzes festgestellt. Dieser wird mit der Grundsteuermesszahl
multipliziert. Auf der Grundlage des so berechneten Steuermessbetrags
bestimmt die Gemeinde durch Satzung, mit welchem Hundertsatz (Hebesatz)
sie die Grundsteuer festsetzt. Aufgrund dieses Verfahrens kann die
Grundsteuer je nach Wohngemeinde für vergleichbare Objekte
unterschiedlich hoch ausfallen.
Beispiel:
Einheitswert für eine
Eigentumswohnung = 50.000 EURO
Grundsteuermessbetrag (3,5
Promille von 50.000 EURO) = 175 EURO
Hebesatz = 310 %
Grundsteuer (Berechnung:
175 EURO x 310%) = 542,50 EURO
Diese so ermittelte
Grundsteuer wird dem jeweiligen Grundstückseigentümer von Seiten der
Gemeinde in jeweils vier gleichen Raten in Rechnung gestellt.
Ist der Ertrag, ausgehend
vom „normalen Rohertrag“, um mehr als 20% gemindert wird die
Steuerschuld auf Antrag in Höhe um 80% der auf die Minderung entfallenden
Steuer ermäßigt. Die Ermäßigung kommt nur in Betracht, wenn die
Ertragsminderung nicht vom Steuerschuldner zu vertreten ist.
Zur Zeit werden Pläne zur
Umgestaltung der derzeitigen Grundsteuer vom bisherigen Typ einer
ertragsorientierten Grundsteuer in den Typ einer wertsubstanzorientierten
Grundsteuer diskutiert. Es wird aber wegen der Schwierigkeit der Materie
und dem erforderlichen Beratungsaufwand nicht damit gerechnet, dass eine
Novellierung des Grundsteuergesetzes noch in dieser Legislaturperiode
erfolgen wird.
Es gibt drei verschiedene
Versionen für eine neue Grundsteuer:
1. Beschränkung der
Grundsteuer auf den reinen Bodenwert (Bodenwertsteuer). Die
Grundsteuerlast verschiebt sich dann bei bebauten Grundstücken von
Grundstücken mit niedrigem Bodenwertanteil (bisher hoch belastet) auf
Grundstücke mit hohem Bodenwertanteil (bisher niedrig belastet). Basis für
die Berechnung sind die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse.
2. Vom Deutschen Städtetag
favorisiert:
Grundsteuer auf den
Bodenwert auf der Grundlage der Bodenrichtwerte zuzüglich pauschalierter
Gebäudewertsteuer (z.B. Pauschalansatz pro m2 Wohnfläche).
3. Grundsteuer auf einer
vom Wert der Grundstücke unabhängigen Bemessungsgrundlage. Z.B. Grundstücksfläche
bei unbebauten Grundstücken, Wohn-/Nutzfläche bei bebauten Grundstücken.
Diese Flächen werden mit jeweils unterschiedlichen Grundsteuerzahlen
multipliziert.
Grundsteuermesszahl
Die Grundsteuermesszahl zur
Berechnung des Grundsteuermessbetrages richtet sich nach der Grundstücksart.
Sie beträgt nach dem Grundsteuergesetz für
• Betriebe der Land- und
Forstwirtschaft: 6 Promille
• Einfamilienhäuser bis
37.500 Euro Einheitswert: 2,6 Promille
• Einfamilienhäuser über
37.500 Euro hinausgehender Einheitswert: 3,5 Promille
• Zweifamilienhäuser:
3,1 Promille
• alle restlichen Grundstücksarten:
3,5 Promille
Grundstück
Unter einem Grundstück versteht man im
Rechtssinne einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch
eine Stelle (Grundbuchblatt) hat oder im Falle von buchungsfreien Grundstücken
haben könnte. Es kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.
Nicht das Grundbuch, sondern das Liegenschaftskataster ist nach er
Grundbuchordnung das amtliche Grundstücksverzeichnis. Veränderungen im
Grundstücksbestand werden nach einer entsprechenden Berichtigung des
Katasters vom Grundbuch übernommen. Die Nutzungsart ist für die
rechtliche Definition des Grundstücks nicht relevant.
Im
immobilienwirtschaftlichen Sinne handelt es sich bei Grundstücken dagegen
um Standorte für Haushalte, Betriebe und Bauwerke öffentlich rechtlicher
Körperschaften.
Wesentliche
Bestandteile eines Grundstücks sind alle mit ihm fest verbundenen Sachen,
insbesondere Gebäude, sowie Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit
dem Boden zusammenhängen (§ 94 BGB). Eine Ausnahme bildet das siehe
Erbbaurecht. Dieses zählt zu den „grundstücksgleichen“ Rechten.
Wesentliche
Bestandteile eines Gebäudes – und damit des Grundstücks – sind alle
damit fest verbundenen Einrichtungen bei deren Entfernung das Gebäude
beschädigt oder in seinem Wesen verändert würde.
Wurde
vom Mieter eines Grundstücks aufgrund einer Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer
für die Dauer der Mietzeit ein Gebäude darauf errichtet oder hat ein
Bauunternehmer auf dem Baugrundstück des Bauherrn eine winterfeste Bauhütte
errichtet, handelt es sich um einen sog. „Scheinbestandteil“ (§ 95
BGB). Unterscheidungskriterium für die Beurteilung, ob ein wesentlicher
oder ein Scheinbestandteil vorliegt ist die Antwort auf die Frage, ob die
feste Verbindung mit dem Boden auf Dauer oder nur vorübergehend gewollt
ist.
Dies
ergibt sich oft aus Verträgen. Wird ein Grundstück verkauft, gilt im
Zweifel das Zubehör als mitverkauft. Beim Zubehör handelt es sich um
bewegliche Sachen, die ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem
wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen (§ 96 BGB). Beispiel Mülltonne
(wenn sie dem Hauseigentümer gehört), Heizöl im Tank.
Bei
landwirtschaftlichen Objekten gehört zum Zubehör auch das „lebende und
tote Inventar“. Was im einzelnen als Zubehör gilt, richtet sich nach
der örtlichen Verkehrsanschauung.
Es
müssen darüber im Bundesgebiet also keine einheitlichen Auffassungen
bestehen.
Für
den auf den Wert des Zubehörs entfallenden Kaufpreisteil muss keine siehe
Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Voraussetzung ist, dass das Zubehör im
Kaufvertrag bezeichnet und wertmäßig beziffert und auch ein
entsprechender Antrag gestellt wird.
Grundstückskaufvertrag
In
einem Grundstückskaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, das
Eigentum am Grundstück lastenfrei auf den Käufer zu übertragen, sofern
Lasten nicht ausdrücklich übernommen werden. Der Käufer verpflichtet
sich im Gegenzug, den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen. Der Grundstückskaufvertrag
besteht in der Regel aus einem Verpflichtungsgeschäft, einem Erfüllungsgeschäft
und einer Reihe von deklaratorischen Inhalten (Hinweise durch den Notar).
Das Verpflichtungsgeschäft enthält neben den oben bereits erwähnten
Inhalten Regelungen über
•
Kaufpreisfälligkeiten,
•
Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung,
•
Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung bei Nichtzahlung des
Kaufpreises,
•
Auflassungsvormerkung,
•
Besitzübergang
•
Mängelhaftung des Verkäufers (wird meist vertraglich ausgeschlossen),
•
Zusicherung von Eigenschaften,
•
etwaige Übernahme von Lasten oder Grundpfandrechten,
•
Tragung der Erwerbsnebenkosten,
•
Provisionsklausel,
•
Mitwirkung des Verkäufers bei einer etwa erforderlichen
Grundpfandrechtsbestellung zur Finanzierung sowie
•
etwaige Rücktrittsvorbehalte.
Das
Erfüllungsgeschäft besteht in der Erklärung der Auflassung mit Stellung
des entsprechenden Antrags an das Grundbuchamt.
Gemäß
§ 311b BGB bedürfen alle Verträge, durch welche eine Partei zur Übertragung
oder zum Erwerb von Eigentum an Grundstücken verpflichtet werden, der
notariellen Beurkundung. Wird mit dem Grundstück auch Inventar verkauft,
muss dies mit beurkundet werden. Das Formerfordernis erstreckt sich auf
alle Nebenabsprachen, die mit der Grundstücksveräußerung in
Zusammenhang stehen. Der notariellen Beurkundungsform unterliegen auch spätere
Ergänzungsabreden, es sei denn, der Erwerber ist bereits im Grundbuch
eingetragen. So können bei einem Bauträgervertrag Änderungen etwa im
Bauvolumen formfrei abgesprochen werden, wenn der Erwerber bereits im
Grundbuch eingetragen ist.
Bei
Beurkundung eines Kaufvertrages zu anderen als tatsächlich vereinbarten
Bedingungen (z.B. niedrigerer Kaufpreis) handelt es sich um ein
unwirksames Scheingeschäft. Erfolgt dennoch eine Umschreibung im
Grundbuch, wird im Interesse des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs der
Formfehler wieder geheilt.
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