Immobilienfinanzierung

Finanzierung einer Immobilie

Sicher finanzieren

Bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrer Wunschimmobile machen, sollten Sie ermitteln wie viel Immobilie Sie sich leisten können.

 

Wie hoch ist Ihr Eigenkapital?

Wie hoch darf die monatliche Belastung für die Finanzierung sein?

ganz allgemein gilt: "So viel Eigenkapital wie möglich"  und "so wenig Fremdkapital wie nötig" z. Für eine sichere Finanzierung sollte das Eigenkapital, zuzüglich der Erwerbsnebenkosten (pauschal 5 % des Kaufpreises) bei 10, noch besser zwischen 30 und 50 Prozent liegen. Vor allem hinsichtlich der monatlichen Belastung sollten Sie nicht zu optimistisch kalkulieren. Ziehen Sie nur solche Finanzquellen zur Finanzierung heran, die auch dauerhaft und nachhaltig vorhanden sind, eine noch nicht gewährte Gehaltserhöhung gehört unter keinen Umständen in die Kalkulation.

 

Lebenshaltungskosten


Machen Sie zunächst einen Kassensturz und saldieren Ihre Einnahmen mit sämtlichen Ausgaben, wie viel bleibt übrig? Für Ihre Lebenshaltungskosten sollten Sie eine ausreichend hohe Reserve einplanen. Als Orientierungshilfe (auch aus Sicht der Banken) können Sie folgende Mindestwerte heranziehen:  

Ziehen Sie folgende Pauschale von Ihrem monatlich verfügbaren Nettoeinkommen ab.

Personen

Lebenshaltungskosten

Ernährer

600 EUR

Ehegatten

300 EUR

1. und 2. Kind

175 EUR

jedes weitere Kind

100 EUR

Einmalige Prämien und unregelmäßige Einkünfte aus Jobs gehören nicht in Ihre Kalkulation. Sind Ihre eigenen Kosten höher, so verwenden Sie Ihre eigenen Werte. 

Achtung: Wenn Sie einen Neubau planen, kommen Bauzeitzinsen (Mietbelastung während der Bauphase, da Sie erst nach Fertigstellung einziehen können) hinzu. Vergessen Sie nicht mögliche Ratenkredite (z.B. für bereits gekaufte Möbel, oder das Auto) ebenfalls zu berücksichtigen.

Die Immobilienfinanzierung erstreckt sich häufig über einen Zeitraum von 20 Jahren und mehr, daher gilt für den Kredit: Vergleichen, vergleichen, vergleichen, vergleichen!

Ansatzpunkt für den Vergleich ist meist der effektive Jahreszins, grundsätzlich gilt natürlich je niedriger desto besser (die zu zahlende monatliche Rate wird vom Nominalzins zzgl. der Tigung angegeben). Allerdings gibt der Effektivzinssatz nur bedingt Auskunft darüber, wie günstig das Angebot tatsächlich ist, weil nicht alle Gebühren im Effektivzins enthalten sind.

 

Im Effektivzins enthalten sind:

Nominalzins
Tilgungssatz
Disagio
Bearbeitungsgebühren
Vermittlungsprovision



Dagegen sind im Effektivzins nicht enthalten:

Schätzkosten
Bereitstellungs- bzw. Bauzeitzinsen
Teilauszahlungszuschläge
Kontoführungsgebühren

Der Erwerb einer Immobilie ist in aller Regel die größte private Investition des Lebens. Prüfen Sie die Angebote sehr genau.

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Fachbegriffe aus der Beleihungsprüfung

Verkehrswert (VW)

Die Basis für die Bewertung des Beleihungsobjektes ist der Verkehrswert. Er spiegelt den derzeitigen Marktwert wieder. Er ist abhängig von:

  • der Nutzung des Objektes (Eigennutzung, Renditeobjekt, Gewerbeanteil)

  • der Beschaffenheit des Objektes (z.B. Baujahr, Zustand, Grundrissgestaltung, Heizungsart)

  • der Lage des Objektes (z.B. Ortskern, Wohnsiedlung, Infrastruktur, Beeinträchtigungen)

Schalten Sie vor dem Kauf einen Gutachter ein: Gutachter Hauskauf

Sachwert

Der Sachwert setzt sich aus Boden- und Gebäudewert zusammen. Erforderliche Unterlagen für die Wertermittlung:

  • Angaben im Darlehensantrag zum Grundstück / Kaufpreis
  • Baupläne / Lagepläne
  • Baubeschreibung (soweit vorhanden)
  • Grundbuchauszug
  • 2 Lichtbilder des Beleihungsobjektes
  • Objektidentifizierung durch den Außendienstpartner

Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze legt fest, bis zu welcher Höhe in Prozent des Beleihungswertes / Verkehrswertes Finanzierungsmittel eingesetzt werden können. Bei Darlehen der Bausparkasse Wüstenrot beträgt die Beleihungsgrenze nach dem Bausparkassengesetz max. 80 % des Beleihungswertes (dies entspricht 72 % des Verkehrswertes).

Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf ist der Gesamtbetrag aller vorrangigen Grundstücksbelastungen des Beleihungsobjektes. Er wird als Euro-Betrag oder als Prozentwert des Beleihungswertes / Verkehrswertes angegeben.

Gutachter vor dem Immobilienkauf: Immobiliengutachter

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