Eigenbedarf

Kündigung: worauf muss man achten?

Vermietet Objekte: Vorsicht!

Ist die gekaufte Immobilie vermietet, tritt der Erwerber in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags anstelle des Vorbesitzers ein. BGB § 566: „Kauf bricht nicht Miete“. In diesem Fall sind Sie als neuer Besitzer an die gesetzlichen Kündigungspflichten gebunden.

Bewohnt der Wohnt der Verkäufer selbst in der Immobilie, wird im notariellen Kaufvertrag der Übergang von Gefahr, Nutzen und Lasten festgelegt, dies ist der Zeitpunkt wo die Immobilie in Besitz (nicht Eigentum) auf den Käufer übergeht. Eigentum wird ausdrücklich erst mit Eintragung ins Grundbuch begründet.

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Bei vermieteten Immobilien gelten folgende gesetzlichen Kündigungsfristen:

Um seinen Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweisen. Bei Eigenbedarf ist dieses Interesse grundsätzlich gegeben, jedoch muss de Eigenbedarf glaubhaft begründet werden (schon im Kündigungsschreiben) und nachgewiesen werden, also auch den Tatsachen entsprechen. 

Die Glaubhaftmachung des Eigenbedarfs stellt stets ein Problem dar, selbst  wenn Sie im Recht sind und einen wirksamen Eigenbedarf nachgewiesen haben kann es große Probleme geben und Geld kosten, falls der Mieter trotz fristgerechter Kündigung und Geltendmachung Ihres Eigenbedarfs nicht auszieht und Sie eine Räumungsklage bewirken müssen.

Vorsicht: Eine Räumungsklage ist das letzte Mittel um den Mieter zum Auszug zu bewegen, es kann relativ lange dauern, auch die Mieteinnahmen können ausbleiben. Die Wohnung wird eventuell in einem desolaten Zustand übergeben, was teure Renovierungsaufwendungen mit sich bringt.

Tipp: Kündigung

Eine Kündigung darf nur vom rechtlichen Eigentümer ausgesprochen werden, so dass sie erst wirksam ist, wenn der Grundbucheintrag erfolgt ist.

Klären Sie unbedingt mit dem Verkäufer ab, ab wann Sie über das Objekt im vollen Umfang verfügen können. Im besten Fall kündigt der Vorbesitzer dem Mieter und die Wohnung wird mietfrei übergeben, bzw. der Vorbesitzer schließt mit dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag (häufig mit einer Abstandszahlung verbunden).

Ein zusätzliches Problem bringt die Umwandlung von vermietetem Wohnungen in Eigentumswohnungen mit sich. Es gelten je nach Bundesland 3, 5 oder 10 Jahre als Sperrfrist, die Kündigungsfrist beginnt erst nach Ablauf dieser Fristen.

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Darüber hinaus kann sich der Mieter bei auf die Sozialklausel berufen, dies hat zur Folge, dass Sie dem Mieter eine gleichwertige Ersatzwohnung stellen müssen.

Fazit: Klären Sie ab, wann Sie selbst über das Objekt verfügen können und nehmen Sie dieses Datum im notariellen Kaufvertrag mit auf.