Die
Darlehensformen
Nahezu
alle im Baufinanzierungsbereich gewährten Darlehen lassen sich
auf zwei Grundformen des Darlehens zurückführen:
Die Unterschiede im einzelnen:
Das Annuitätendarlehen
Der Eigenkapitalanteil beträgt in der Regel ca. 20 % des
Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten, je höher die
Eigenkapitalquote, desto besser ist der von der Bank angebotene
Zinssatz (auch 100 % Finanzierungen sind denkbar, allerdings im
Hinblick auf die Sicherheit etwas fragwürdig).
Es stellt die klassische Form des Baudarlehens dar,
die üblicherweise von Banken und Sparkassen angeboten werden.
Die monatliche Rate (Annuität) setzt sich aus dem Darlehenszins
und der laufenden Tilgung (im Allgemeinen 1% jährlich)
zusammen. Die zu zahlende Rate bleibt bis zum Ablauf der
Zinsfestschreibung gleich.
Annuität
= Zins + Tilgung
Die Zinsberechnung erfolgt immer aus der Restschuld.
Das heißt, dass die Tilgung um den ersparten Zins steigt.
Das bedeutet, dass sich sowohl die Restschuld und somit auch
der Zinsanteil der Annuität von
Monat zu Monat reduzieren (bei monatlicher Verrechnung, einige
Banken verrechnen z.B. auch nur vierteljährlich).
Dazu ein Beispiel:
| Darlehenssumme |
150.000 € |
| Nominalzins |
4,8 % |
| Tilgung |
1% |
| Tilgungsverrechung |
monatlich |
Die
jährliche Belastung beträgt also insgesamt 5,8 % (davon
4,8 % Zinsen und 1 % Tilgung) der Darlehenssumme, in diesem
Beispiel also 8.700 € (150.000/ 100 * 5,8). Dies ergibt eine
monatliche Belastung von 725 € . Der anfängliche
Tilgungsanteil liegt bei einem Prozent, d.h. 125 €/ Monat (die
restlichen 600 € sind reine Zinsleistung).
Die
Restschuld beträgt also im 2. Monat 149.875, das bedeutet der
Zinsanteil verringert sich auf 599,50 € (149.875/ 100 * 4,8/
12), da die Annuität stets gleich bleibt, beträgt die Tilgung
dann 125,50 €. Die Tilgung steigt überproportional an, d.h.
anfangs lediglich um magere 0,50 € später dann wesentlich
mehr.
Das Versicherungsdarlehen (endfälliges Darlehen)
Bei endfälligen
Darlehen entfällt die laufende Tilgung. Bei Ablauf der
Darlehenslaufzeit ist das Darlehen in einer Summe zurückzuzahlen.
Der Darlehensnehmer zahlt die monatliche Belastung in eine
Lebensversicherung ein, die das Darlehen am Ende der Laufzeit
ablöst, der große Nachteil besteht darin, dass über die
gesamte Laufzeit auf den vollen Darlehensbetrag Zinsen zu zahlen
sind, da eine laufende Tilgung entfällt. Auch wird häufig mit
Überschussanteilen der Versicherung gerechnet, welche
allerdings nicht garantiert werden können. Eine solche
Darlehensform ist nicht unbedingt zu empfehlen.
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hier: Immobiliengutachter
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