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Abgeschlossenheit /
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Damit an Räumen rechtlich
selbständiges Alleineigentum als Wohnungseigentum (Sondereigentum an
Wohnungen) oder als Teileigentum (Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken
dienenden Räumen) entstehen kann, müssen die jeweils zugehörigen Räume
nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abgeschlossen sein (§
3 Abs. 2 Satz 1 WEG).
Als abgeschlossen im Sinne
des Gesetzes gelten Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten
dann, wenn sie baulich vollkommen gegenüber anderen Wohnungen und Räumen
abgeschlossen sind. Die Zugänge vom Freien, vom Treppenhaus oder von Vorräumen
aus müssen verschließbar sein.
Wohnungen müssen über
Wasserversorgung, Ausguss und WC verfügen. Zusätzliche Räume (Keller- /
Boden und / oder Abstellräume), die außerhalb der abgeschlossenen
Wohnung liegen, müssen ebenfalls verschließbar sein.
Auch Balkone und Loggien
gelten im Allgemeinen wegen ihrer räumlichen Umgrenzung als
abgeschlossen. Ebenerdige Terrassen vor Erdgeschosswohnungen gelten
dagegen nur dann als abgeschlossen, wenn sie direkt an die Wohnung
anschließen und gegenüber der übrigen Grundstücksfläche vertikal
durch eine Ummauerung abgegrenzt sind.
Stellplätze in einer (Tief-)Garage
gelten als abgeschlossen, wenn sie durch Wände oder Geländer abgegrenzt
oder auch dauerhaft markiert sind (§ 3 Abs. 2 Satz 2 WEG). Das gleiche
gilt für Stellplätze auf einem Garagenoberdeck. Kfz.-Stellplätzen im
Freien und ebenso Carports gelten dagegen grundsätzlich nicht als
abgeschlossen.
Die Abgeschlossenheit ist
bei der notariellen Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum durch eine
von der zuständigen Baubehörde auszustellende
Abgeschlossenheitsbescheinigung gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen.
Abnahme
und Abnahmeprotokoll
Nach § 640 BGB sind Sie als Bauherr zur Abnahme der vom Bauunternehmer
beziehungsweise Handwerker erbrachten Leistungen verpflichtet, wenn diese
vertragsgemäß ausgeführt wurden. Wurde ein VOB-Vertrag vereinbart,
ergibt sich die Abnahmepflicht aus § 12 VOB/B. Weist die Bauleistung
jedoch noch Mängel auf, besteht keine Pflicht des Bauherrn zur Abnahme.
Nimmt der Bauherr jedoch die Bauleistung ohne Einschränkungen ab, bringt
er damit zum Ausdruck, dass die Bauarbeiten vollständig und wie im
Vertrag vereinbart erbracht wurden. Empfehlenswert ist eine so genannte förmliche
Abnahme, bei welcher Bauherr und Bauunternehmer gemeinsam das Bauwerk
begehen und hierüber ein Protokoll anfertigen. Stellt der Bauherr hierbei
Mängel fest, sollte er die Abnahme verweigern und die Mängel im
Abnahmeprotokoll festhalten.
Abschreibung/AfA
Die Abschreibung ist ein Begriff des Rechnungswesens. Unter Abschreibung
versteht man ein Verfahren, das für den Werteverzehr von abnutzbaren
Anlagegegenständen entschädigen soll, indem die Anschaffungs- und
Herstellungskosten auf einen gewissen Zeitraum verteilt werden können,
und so den zu versteuernden Gewinn bzw. das zu versteuernde Einkommen schmälern.
Die AfA ist ein Begriff des Steuerrechts. Sie ist die Abkürzung
für: Absetzung für Abnutzung. Mit der AfA setzt der Steuergesetzgeber
Grenzen für Dauer und Umfang der steuerlich anerkannten Abschreibung. §
7 und § 10 Einkommensteuergesetz (EstG) geben Auskunft über AfA und
Grundförderung.
Dies
bedeutet, dass die Anschaffungskosten eines Gutes über die angenommene
Nutzungsdauer verteilt werden.
Bei der Vermietung einer Immobilie können von den Anschaffungs- oder
Herstellungskosten ohne Grundstückskosten und Grundstücksnebenkosten
folgende steuerliche Abschreibungen vorgenommen werden:
Neubau:
degressive Abschreibung (wurde mit Beginn von 2006 abgeschafft)
für die ersten 10 Jahre 4 Prozent
für die weiteren 8 Jahre 2,5 Prozent
für die restlichen 32 Jahre 1,25 Prozent
Altbau:
lineare Abschreibung
für Objekte mit Fertigstellung:
vor 1925
40 Jahre 2,5 Prozent
nach 1925
50 Jahre 2 Prozent
Abstandsflächen
In den einzelnen Landesbauordnungen finden sich Regelungen über
die einzuhaltenden Abstandsflächen. Nach diesen Abstandsflächenregelungen
müssen die Gebäude einen gewissen Mindestabstand aufweisen. Auf diese
Weise soll die Gefahr von Konflikten zwischen den Nachbarn gering gehalten
werden. Die Abstandsflächenregelungen sind dann nicht einzuhalten, wenn
eine Grenzbebauung nach planungsrechtlichen Vorschriften zulässig ist.
Akquise
Akquisition bezeichnet die
Beschaffung von Aufträgen, in der Immobilienwirtschaft also den
Immobilieneinkauf, mit dem Ziel, die ins Angebot aufgenommenen Objekte zu
vermitteln. Zu unterscheiden ist zwischen passiver und aktiver Akquise,
der sog. Kaltakquise. Die Begriffe lassen sich aus der Art der Beschaffung
ableiten: Bei der passiven Akquise kommt der Immobilienverkäufer auf den
Immobilienmakler zu, mit der Bitte sein Objekt am Markt zu platzieren und
zu verkaufen. Geschieht die Kontaktaufnahme durch den Immobilienmakler, so
ist das der aktive Akquisitionsweg. Durch die aktive Akquisition kann ein
Immobilienmakler die Qualität seines Angebots erhöhen und
Angebotsdefiziten vorbeugen. Als rechtliche Grundlage für die Entstehung
des Lohnanspruchs bei der aktiven Akquisition dient der § 652 BGB.
Der Nachteil der aktiven
Akquisition liegt darin, dass der potentielle Auftraggeber die
Beauftragung eines Maklers möglicherweise bisher gar nicht erwogen hatte,
Misstrauen gegenüber Maklern besitzt oder dass sich die
Provisionsvorstellung negativ verfestigt hat. Zum anderen bewerben sich
auch andere Makler um einen Auftrag, und so kann es sein, dass der
potentielle Auftraggeber bereits einen anderen Makler beauftragt hat. Die
Vorteile der aktiven Akquisition liegen in der Bereitschaft des Maklers,
sich um den Kunden zu bemühen, ihn bestmöglich zu beraten und eventuell
durch schnelle Reaktion Wettbewerbsvorteile zu erreichen.
Alleinauftrag
Alleinauftrag (auch
Makler-Alleinauftrag oder Exklusivauftrag) ist eine besondere Art des
Maklervertrages. Er ist nicht im BGB geregelt. Der Alleinauftrag verleiht
dem Makler eine besondere Vertrauensposition gegenüber dem Auftraggeber.
Entgegen dem gesetzlichen Recht wird der Makler durch den Alleinauftrag
verpflichtet, zur Erreichung des Auftragszwecks tätig zu werden. Er
bedarf der Schriftform. Eine Verkaufsverpflichtung des Auftraggebers ist
mit dem Alleinauftrag nicht verbunden. Unterschieden wird zwischen dem
einfachen und qualifizierten Alleinauftrag.
• Einfacher
Alleinauftrag: Beim einfachen Alleinauftrag genießt der Makler während
der Auftragsdauer Konkurrenzschutz. Kein anderer Makler darf während der
Auftragslaufzeit für den Auftraggeber tätig werden.
• Qualifizierter
Alleinauftrag: Beim qualifizierten Alleinauftrag ist der Auftraggeber darüber
hinaus verpflichtet, Interessenten, die an ihn herantreten, an den Makler
zu verweisen und den Makler zu Verhandlungen mit solchen Interessenten
hinzuzuziehen. Im Gegensatz zum einfachen Alleinauftrag darf die
Verweisungs- oder Hinzuziehungsvereinbarung nicht im Rahmen Allgemeiner
Geschäftsbedingungen, also nicht auf Maklervertragsformularen vereinbart
werden.
Entgegen landläufiger
Meinung sichert der qualifizierte Alleinauftrag, den ein Verkäufer
erteilt, nicht vor einem Verlust einer etwaigen Käuferprovision. Auch
wenn der Verkäufer seine Verweisungs- und Hinzuziehungspflicht erfüllt,
muss es dem Makler gelingen, mit dem in Aussicht genommenen
Kaufinteressenten eine Provision zu vereinbaren. Verweigert der Käufer
ein Provisionsversprechen, darf der Makler nicht versuchen, den sonst möglichen
Verkauf „zu Fall“ bringen. Dies wäre ein Treueverstoß gegenüber dem
Alleinauftraggeber und würde gegebenenfalls auch noch zur Verwirkung
seines Provisionsanspruches diesem gegenüber führen.
Bei Alleinaufträgen ist
grundsätzlich zu raten, die Provision ausschließlich mit dem Verkäufer
zu vereinbaren, weil dem Makler nur auf diese Weise eine vollständige
Markterschließung zugunsten des Auftraggebers gelingen kann.
Altlastengrundstück
Unter einem Altlastengrundstück oder einer Altlast versteht
man ein verunreinigtes Grundstück. Die Belastung des Bodens kann nicht
nur aus einer früheren Nutzung (zum Beispiel Produktionsbetrieb,
Tankstelle etc.) herrühren, in vielen Fällen werden schädliche Rückstände
auch von belasteten Nachbargrundstücken angeschwemmt. Da Sie als Grundstückseigentümer
für die in der Regel sehr hohen Sanierungskosten auch dann haften, wenn
Sie die Verschmutzung nicht verursacht haben, sollten Sie das Baugrundstück
vor Unterzeichnung des Kaufvertrags genauestens überprüfen.
Altlastenkataster
geografische Karte, die alle Flächen im Gemeindegebiet markiert, die im
begründeten Verdacht stehen, mit Chemikalien, Gewerbe- und Hausmüll oder
Bauschutt verseucht zu sein. Im Bauamt fragen.
Anderkonto
Das Treuhandkonto
eines Notars für die Verwahrung von Fremdgeldern, damit der Käufer von
Haus- oder Wohnungseigentum eine möglichst große Sicherheit hat.
Anliegergebühren
Vor der Bebauung eines Grundstücks schreibt das Gesetz die Sicherstellung
der Erschließung vor. Zuständig für die Errichtung von Erschließungsanlagen
ist die Gemeinde, die dem Grundstückseigentümer einen Erschließungsbeitrag,
auch Anliegergebühr genannt, in Rechnung stellt.
Annuität
Unter Annuität versteht man eine gleichbleibend hohe Jahresrate, die für
ein Darlehen zu zahlen ist. Sie besteht aus Zins und Tilgung. Durch die
laufende Tilgung eines bestimmten festgesetzten Betrages reduziert sich
der Restdarlehensbetrag. Dadurch verringern sich auch die zu zahlenden
Zinsen; man spricht in diesem Zusammenhang von »Tilgung aus erspartem
Zins«.
Anschaffungskosten
Zu den Anschaffungskosten zählen alle Aufwendungen, die ein Käufer hat,
um Eigentum an einem bebauten oder unbebauten Grundstück zu erwerben.
Dazu gehören u.a. der Kaufpreis einschließlich übernommener
Belastungen, das Maklerhonorar einschließlich Mehrwertsteuer, Notargebühren
für den Kaufvertrag, Grundbuchamtgebühren, Grunderwerbsteuer,
Gutachterkosten, etc.
Architektenvertrag
Die Beauftragung eines Architekten wird rechtlich als Werkvertrag nach §
631 BGB eingestuft. Obgleich keine besonderen Formvorschriften gelten,
sollten Sie aus Beweisgründen auf einen schriftlichen Vertrag bestehen. Für
Sie als Bauherr kommt es entscheidend darauf an, dass die vom Architekten
zu erbringenden Leistungen genau geregelt sind.
Auflassung
Auflassung bezeichnet die
Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumswechsel beim
Grundstückskauf. Die Auflassung muss zusätzlich zum Kaufvertrag erfolgen
und von beiden Vertragsseiten bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einem
Notar erklärt werden. Die Vertragsparteien können sich auch vertreten
lassen. Anschließend wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch
eingetragen. Beim Immobilienkaufvertrag wird die Auflassung in der Regel
bereits in der Kaufvertragsurkunde erklärt. Existiert das Kaufgrundstück
noch nicht als handelbares Gut, weil es erst Vermessen werden muss, kann
die Auflassung erst dann erklärt werden, wenn das Grundstück als
Rechtsobjekt entstanden ist.
Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung
sichert den Anspruch des Grundstückserwerbers auf Übertragung des
Eigentums am Grundstück. Sie ist üblich, da sich die Auflassung nicht
unmittelbar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags vollziehen lässt.
Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen
und Zug um Zug mit der Eigentumsumschreibung wieder gelöscht.
Aufteilungsplan
Um
Wohnungseigentum rechtswirksam durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher zu
begründen, ist es erforderlich, der Eintragungsbewilligung neben der
Abgeschlossenheitsbescheinigung eine von der Baubehörde mit Siegel und
Stempel versehene Bauzeichnung beizufügen, die allgemein als
Aufteilungsplan bezeichnet und zum Bestandteil der Grundakte wird.
Der Aufteilungsplan soll
Aufschluss geben über die Aufteilung des Gebäudes sowie über die Lage
und Größe der im Sondereigentum und der im Gemeinschaftseigentum
stehenden Gebäudeteile. Bei bestehenden Gebäuden muss der
Aufteilungsplan grundsätzlich den aktuellen Bauzustand zutreffenden
wiedergeben.
Alle zu demselben
Sondereigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen
Nummer zu kennzeichnen (§ 7 Abs. 4 WEG).
Zur klaren Abgrenzung von
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist es erforderlich, dass der
Aufteilungsplan nicht nur die Grundrisse, sondern auch Schnitte und
Ansichten des Gebäudes enthält.
Die Nummerierung der zu
einem Sondereigentum gehörigen Räume, einschließlich Balkone, Loggien,
Keller-, Boden- und Abstellräume, Garagenstellplätze muss mit der
entsprechenden Nummerierung des Sondereigentums in der Teilungserklärung
übereinstimmen.
Ist Sondereigentum in der
Teilungserklärung und im Aufteilungsplan nicht hinreichend und übereinstimmend
ausgewiesen, zum Beispiel bei abweichender oder fehlender Nummerierung,
ist Sondereigentum nicht rechtswirksam entstanden.
Ebenfalls im
Aufteilungsplan auszuweisen sind Sondernutzungsrechte, also alleinige
Gebrauchs- und Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Flächen (Gartenflächen,
PKW-Stellplätze im Freien) und Räumen.
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